来源：澳房投资见闻
自疫情以来，澳洲不仅地产行情高企，房屋翻修市场也是火热。
眼看升级自住房屋无望，最近许多朋友开始着眼于翻修自己目前的房屋。
那到底，什么样的房子需要翻修？翻修的时候需要注意哪些问题了？
正常翻修
许多房子的翻修是属于正常翻修，即房屋到了一定年龄之后重新翻修房屋。
在澳洲，正常每20年，房屋都需要大翻修一次。
此外，许多澳洲人在购房时会选择低价买入较为破旧的独立屋，然后再进行改造、翻新。
虽然装修房子的概念很简单，但实际操作起来就会变得复杂得多。
首先最关键的是预算。
预算是一切的关键，翻修自不用多说。
许多人原本有着一个翻修预算，但是在实际看展示屋后，翻修项目表往往会加上许多新的项目，这使得预算超支成为常态。
此外，许多澳洲人会选择贷款翻修房屋，这使得翻修成本成为翻修成败的关键因素。
而聚焦到翻修具体项目上，房屋建筑结构和害虫检查是翻修准备期的重中之重。
建筑结构和害虫检查报告让你知道是否存在需要解决的潜在的结构问题。检查报告常会指出需要进行重金翻新、重新布线、屋顶维修或加固等“大工程”。
虽然这些工作都是“幕后工作”，但要让一处房产重新焕发获利达到高标准，这都是至关重要的。
卖房前翻修
卖房前翻修是另外一个常见的翻修场景。
之所以卖房翻修，其主要目的就是增加房产的价值，使其更受欢迎。
但所花的钱必须值得，能为你带来收益。
对于卖房翻新，有几项重要的参考指标。
1. 考虑投入和回报比
花多少钱翻修是首要考虑的问题。
如果花的太少，那么可能起不到作用，与装修的初衷相违。如果花的太多，那么你花的钱，体现在房子售价升高方面，可能并不划算。
2. 厨房与浴室是最需要花钱的地方
厨房与浴室是对房产售价影响最大的两个地方。因此值得花钱把这两个地方整一下。
3. 房屋临街面翻修
正所谓，人靠衣装，佛靠金装。
房屋也是如此，临街面是给潜在买家的第一印象。
因此，应该花些时间清洁窗户、清理雨水槽，在必要的地方补刷油漆，把花园修整好。
这些项目的翻新和清理在房子的出售会产生很大的影响。
4. 选择大众审美
卖家在翻修房屋时，一定要选择适合大众审美的翻修样式，这会让房屋更具吸引力。在颜色选择方面，最好选用中性色调。
靠翻修赚钱
以上两者，都是以自住人士为主的翻修类型，还有一部分买家是靠翻修房屋赚钱的。
此前，墨尔本一对30岁出头的地产大亨夫妇，通过翻新转售房产每年赚取超过$10万的额外收入。
据RealEstate网站报道，夫妻档Gary和Jane正在拍卖他们的第三套装修房产，位于Watsonia，他们此前的两个装修项目创下了两个城区的房价纪录。
为了使资金最大化，这对夫妇和四个孩子在每一栋房子翻修期间一直住在里面，以避免缴纳住宅增值税。
他们建议想要炒房的人避免在装修上超支，同时要打造“吸引大众”的高质量住宅。
Jane说到：“Gary总是在现场问问题，这真的很有帮助。我们与中介、朋友和家人交谈，充分了解人们的需求。”“你能让越多的人爱上它，就越好。”
两人还发现，找一组信任的工人按小时计费，比预付高昂的前期报价要更便宜。
两人的成功也促使Jane开始从事室内设计师的新职业，以及他们自己的设计咨询公司。
这不尽让人想问，到底哪些最应该翻修？
翻修什么最值？
翻新住宅除了能改善自己的生活质量，也能让房产增值，在拍卖时获得更好的价格。
那么钱花在哪里才能将收益最大化呢？
以下是中介根据价值为$1,000,000的房屋做出的估算：1. 房屋的外观? – 增值范围：$40,000 – $100,000
新南威尔士州建筑中心的经理Angus表示，外部装修往往包括清洗屋顶，修剪整理前院，重新刷漆等等，花费在$2000-$15,000之间不等。
2. 房屋布局 -?增值范围: $ 50,000+
布局是非常重要，最好能增大室外的空间，有草坪和树荫，为孩子玩耍提供空间。
同时，很多买家都非常重视个人隐私。如果住房存在隐私问题，很多买家甚至会直接拒绝，也因此，保证住宅的隐私性也非常重要。
3. 户外地板/设施 -?增值范围：高达$100,000
增设户外娱乐空间将为住宅带来巨大的升值。一般来说，户外地板的花费约为$10,000到$25,000。
如果室内的和室外的娱乐空间能够串联在一起，将为整个住宅增色很多, 因为很多买家都把后院当作大厅的延伸。
种一些树木或者绿色植物，也能为住宅加分，毕竟第一印象很重要。其它的户外设施加分项还有户外厨房、远程遥控车库、户外车棚等。
4. 增设卧室 -?增值范围：$150,000
房产市场上，两房和三房的住宅售价格相差很多。
所以在人口急剧增长的的情况下，增设一间卧室将为住宅带来巨大增值潜力。
5. 厨房翻修 -?增值范围：$100,000左右
中介估算，翻新厨房的成本价格在$20,000-$40,000之间，如果你对厨房做了结构性的改变，那么增值就可能会更多。
但中介往往会劝大家不要在厨房设备上省钱，有时候厨房是出售住宅的关键。
6. 书房 -?增值范围：$100,000左右
由于越来越人选择在家办公，打造一个别致的书房是很聪明的做法。
拥有独立入门的办公室，将给房产增值。
一般来说，增设一个精美的家庭办公室的花费为$50,000 – $70,000。
7. 阁楼/ 储藏空间?-?增值范围：$80,000 – $150,000
根据估算，改造一个阁楼作为储藏间的花销约为$20,000，而将它变成一个办公室或者卧室的花销在$40,000 – $50,000。后者涉及到加固结构，隔音，增设窗子和楼梯等。在哪里装楼梯是一个关键问题，因为它有可能会扰乱楼下的布局。
8. 游泳池 – 谨慎翻修
投资游泳池未必是个聪明的选择，尽管有些有孩子的家庭偏爱游泳池，有很多客户也会因为游泳池难以维护而放弃选择住宅。
房屋翻修不亚于购买一栋新屋。
说说你的房屋翻修故事。
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