2021年1月13日星期三

深究房产投资者的战略布局和决策机制

来源:澳洲房产大全

普通工薪阶层,在澳洲房产这个公平、透明、配套资源丰富的大平台上,是完全可以从无到有,从低净值到高净值,从被迫朝九晚五地工作,到财务自由而选择从事自己真正热爱的事业,通过系统工程,进入富裕阶层。

我就是这样走过来的,我做了普通投资者不敢做的事情,我经历了普通投资者无法想象的投资历程。

归根结底,究竟是什么东西让一个普通投资者蜕变成一位成功的高级投资者呢?

我的答案是——战略布局。

我看到很多人在房产投资上栽跟头。

要么投资房产后自己生活变得十分拮据,工作压力巨大;要么在错误的区域和错误的时间点上,用错误的投资策略,投资了错误的物业,导致投资结果与预期相差甚远,距离

传说中的财务自由遥遥无期。

为什么投资者会在大方向上做出错误的决策?

我们先来看看人们一般是怎么做决策的。

你做大多数的决定,都是基于“内部数据”,即你已经知道的、深信的、熟悉的数据。

那么,如果你的已有认知体系里不存在有利于你的数据,你就没有办法做出真正有利于你的决策。

当然,你很多时候在决策前,会有一大堆“外部数据”供你参考。

这些外部数据的质量参差不齐,有些是高质量的优质信息,而大部分是低质量的垃圾信息。

例如有的信息告诉你应该这样投资,有些信息告诉你应该那样投资,你获得的是对立的信息。

同时还有一个时效性的问题,优质的信息不一定在你做决策前就到来,我的不少客户向我反馈说,早点认识我的话,就不会犯下当年的错误……

让我举个例子。

一对投资者夫妇有闲余的15万澳元存款,希望把它花掉,想着买一辆豪车,享受享受。

他们的认知体系里,认为他们这把年龄,存了这么多钱,只要买了这辆豪车,就可以获得快乐,让朋友看到,自己非常体面。

但是,他们非常纠结,不知道买车好,还是买房好,总感觉买车享受有种负罪感。

他们咨询了某楼花销售中介后,中介介绍他们把现金以首付的方式,押注在某楼盘,等2年楼盘建成后,如果那时候房市涨了,就可以卖掉房产,再买回豪车,还有可能有利润。

他们咨询了我以后,我给出的意见是:自己享用的车属于贬值且有持续开销的负债,如果以优质的资产的现金流来养负债,财务结果会更佳。

具体方法是,先找出车贷的首付和每月还款额,部分首付用于购车,其余现金用于投资高现金流房产,配以人为增现金流策略,房产每月产生出来的纯现金流,供养豪车的贷款每月的还款。

最终的结果将会是,豪车可以马上开始享用,车贷慢慢被还清,而房产的现金流持续流进他们口袋。

不同的外部数据进入他们的决策系统,他们在最终的决策,要么基于已有的内部数据,拒绝所有外部数据,全款买豪车;

要么采纳某个外部数据,投资楼花,忍两年后,希望到时候可以卖房获利,然后再买车;

要么现在就同时买车和做人为增现金流房产投资策略,以房养车。

所以,你需要考虑的是,你关于房产投资的决策机制什么样的?

你是不是完全按照已有认知来做决策?你有没有基于对中国房市的认知,来投资澳洲的房产?

你有没有获得外部数据?外部数据到来后,你都接受了什么信息,拒绝了什么信息?

你的不同的决策机制,导致了最终的房产投资的战略布局。

当我们谈战略布局的时候,我主要看三方面以及这三方面之间的关系:第一,根基

——这是你的资产保护体系、融资体系、财务体系

第二,现金流

——这是能每个月都能给你实实在在的现金的物业

第三,净值

——这是能给你大块利润、大块增值的物业

良好的根基 + 现金流 = 惬意的生活、财务自由

良好的根基 + 净值 = 真正的财富、让你进入高净值富裕阶层

现金流 + 净值 = 良好的平衡的投资结果

以上这三方面的完美配合,造就了你的房产投资的成功。

那么,大多数投资者往往犯的错误是什么呢?

要么,他们长期偏袒一个方面,长期偏袒净值,没有现金流,生活拮据,工作压力大,要努力赚钱养房;

长期偏袒现金流,很快资本就被用光,长期只过普通生活,资产增值缓慢,难以有质的飞跃。

要么,他们过早地追求平衡。

大多数投资者在投资的初期,实际上应该是有重点的,重点解决他们目前主要的问题,要么解决现金流问题,以便脱离目前工作,获得财务自由;

要么解决存款少、资产净值低下的问题,通过人为增值投资策略,短时间内获得大块利润,让自己的资产得到质的飞跃。

一个问题解决了,或者说,主要问题解决了,然后再解决次要问题,再开始寻求三方面的完美结合,方为上策。

举个例子,参加过我举办的房产投资培训课程的一位学生,有一个棘手的问题需要解决,那就是他目前工作的合同到明年就要到期。

也就是说,到了明年合同结束后,他就很难再贷到款,而他又计划到那时候不再找新工作,而是充分地发挥他在行业内高端技能的优势而去全心创业。

他的问题是,手头上有一笔现金,还有贷款额度,如何在开始全心创业前,实现财务自由。

像这样的情况,有时间的约束,有资金额度的约束,有贷款额度的约束,有房产投资知识和经验的约束,综合考虑后,专注在现金流为上策。

这位学生学了我们的活跃房产投资策略后,把资产保护体系建立好了,贷款也就绪了,下一步就是需要具体的行动了。

而此时,已有的对房产投资的认知(内在数据)、周围的朋友和家人的言论(外在数据)、社会舆论和普遍的价值观(外在数据)、新学到的房产投资知识(外在数据)等错综复杂的信息,往往会集中轰炸这位成长中的投资者的脑袋。

因为,如果真想要现金流,投资的区域很可能不是大城市,而是中小城市,快而准地获得现金流,配以我所教的人为增现金流策略,进一步提升现金流,提升投资回报,但是他从来没有去过大城市以外的其它地区,不敢轻举妄动。

以往的认知总告诉他,“一定要在悉尼长期持有房产方可有自然增值,悉尼以外都是高风险区域”。

而如果想要现金流,同时有希望留在大城市里投资,那就往往需要首先使用人为增值策略,创造大块利润,然后再用低贷款比例或者无贷款的方式去投资房产,从而获得更高的纯现金流。

这需要时间,很有可能一年内办不到。

纠结啊!最终该如何决策,才能解决主要矛盾?

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