作者:Aries
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很明显，现在悉尼、墨尔本和布里斯班市场都在复苏，全国的情况也在好转。
CoreLogic上周发布的最新报告显示，悉尼8月份住宅价格上涨1.6%，创下2017年6月以来的最高月度涨幅。墨尔本反弹1.4%，创下2017年7月以来的最高涨幅。布里斯班也有0.2%的小幅反弹。
在房市复苏的早期阶段，这些月度成绩出人意料地强劲。悉尼和墨尔本房价已连续第三个月上升，布里斯班房价则连续第二个月上涨。
全国8月份房价涨幅为0.8%，为2017年10月以来的首次上升。
乡镇地区市场表现不一，但过去三个月，在首都乡镇地区(首都领地周边地区)、Newcastle 和 Lake Macquarie、Richmond-Tweed (新州)、Wide Bay 和Townsville (昆士兰)以及Geelong (维州)的价格都有上涨。
选举结果、两次降息以及金管局放宽信贷标准(提高了许多人的贷款额度)正在澳大利亚各地产生累积影响。
这在悉尼和墨尔本有更大的效应，因为这两个市场不像澳洲部分地区，因为严格的信贷令房价稍为下跌，而是经历了18个月的低迷期和房价较大幅下跌，而目前出现反弹。
我们如今在悉尼和墨尔本看到的市场大规模复苏情况，和过往出现的复苏趋势类似，进一步证明市场已经见底，或在某种程度上这个阶段甚至已经过去。
一般来说，复苏时通常价格会回稳、拍卖清出率上升以及出售的房屋数量较低。
CoreLogic的数据显示，悉尼和墨尔本的拍卖清出率已回升至70%，为2017年初以来的最高水平; 而全国首府城市的清出率也超过了70%。
新挂牌出售的物业(定义为过去6个月里没有刊登广告出售的物业)数量在悉尼按年下跌23%，在墨尔本下跌20%，全国下跌17%。
通常接下来会发生的是，我们开始看到房价上升，导致推出发售的房屋数量增加，因为卖家更有信心物业可以成功售出。
正如2009年和2011年两个复苏期的销售数据所显示的那样，这情况并不一定会很快出现。
在2012年初的复苏中，推出拍卖的物业数量偏低，而这种情况一直持续到2013年初。我们现在知道，悉尼和墨尔本的繁荣期开始于2012年年中，但在当时，也即大幅度增长的最开始阶段，感觉并不明显。
这一次，自今年5月中旬以来，拍卖清出率一直上升，但待售物业和拍卖物业数量仍然较少。
这是因为业主希望看到类似的物业以他们能够接受的价格成功出售，才有信心出售自己的物业。
纵观市场过去的繁荣和低迷期，目前全国的低迷情况是至少自上世纪80年代以来房价下跌幅度最大的一次。
这听起来很吓人，但现实是我们的全国房价中位数只下降了不到10%。
CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher说得很好，他表示，这“说明了过去40年房地产市场持续强劲，令澳大利亚成为全球房价最高的地区之一。”
让我们研究东海岸大城市的情况，看看自上世纪80年代以来，悉尼、墨尔本和布里斯班这几个城市的最大房价跌幅。
CoreLogic的数据显示了从顶峰到谷底的的跌幅百分比，并证明即使在最糟糕的三次衰退中，下降幅度也相对较小，而且肯定没有什么大幅下跌。
悉尼：三大衰退期
2017-19 – 14.9%
1988-91 – 11.6%
1984-85 – 9.5%
墨尔本：三大衰退期
2017-19 – 10.9%
2008-09 – 9.4%
2010-12 – 8.4%
布里斯班：三大衰退期
2010-12 – 10.6%
2008-09 – 8.4%
1994-95 – 5.0%
数据来源: CoreLogic
以上这些都解释了为什么今年春天东海岸市场的恐慌应该会消失。
复苏已经开始，虽然我预计悉尼和墨尔本房价不会每个月持续地出现像8月份般的大幅反弹，但我们应该会在今年春季看到这三个东海岸城市的强劲表现， 而2020年的市场仍会继续好转。
文 / John McGrath
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