一开始购买房产时就应该考虑到最后如何处理房产，及希望获得怎样的结果。
据澳洲房地产观察网报导，一旦旅程开始，很容易分心和偏离投资设想，因此一开始就同会计师商谈对房产的设想与投资的控制方式，这会对你制定退出策略产生影响。
以下为房产投资者的四个主要退出策略：
一、卖掉房产还清贷款
这一策略有优点亦有缺点，很多人都希望无债一身轻，他们唯一的财务目标是还清房贷。
常常会听到身边的人说，应该更聪明地工作，而不是更辛苦地工作，但大多数人并没有这样做。相反，他们努力工作，用挣来的工作收入还清房贷，其实这是对时间的巨大浪费。
大多数人受父辈与社会整体的影响，已经习惯于这种想法，但这并不是一个可行的策略。举个例子来说明利用工作收入花费超过25年或30年来还清房贷是一个糟糕的策略。
比方说，你一生中会购买三栋房产。
两处精心挑选的投资房产各50万澳元，自住房也为50万澳元。
?投资额为100万澳元
?自住房价值为50万澳元
?房产总值为150万澳元
为简单起见，我们假定贷款总额也为150万澳元。税收减免及租金收入将帮助还贷额的大部份。
正如我们所知，精心挑选的房产将于每7至10年增值1倍。要想无债一身轻，则需要持有投资房产达一个完整的增长周期，然后出售房产。
这意味着两栋投资房产的价值会从100万澳元增加至200万澳元。如果此时以200万澳元出售这两栋投资房，销售利润中含有25%的资本利得税（持有房产期限超过12个月，税率为25%而不是50%）。税后金额将为175万澳元。其中150万澳元可用于投资房和住房，25万澳元可作为别的用途。
这是一个可行的简单例子，但并非推荐的好策略。
请记住，如果租金完全足够支付投资组合的房贷，即为一项好的债务。人们希望减少债务是由于社会根深蒂固的观念，即认为所有的债务都是不好的。
二、将贷款之一转为偿还本息的方式
或者仍然保持只付利息的方式，但开始利用多出的现金流来偿还本金。
还清一栋房产时，所需偿付的利息就减少了，那么就可以在更短的时间内还清另一栋房产。这就是所谓的多米诺效应。
一栋房产贷款还清后，现金流改善，其它房产的贷款将以更快的速度还清，直到达到无债一身轻。这是工作期间可使用的一个合理策略，这意味着你将拥有无忧无虑的退休生活，并有着坚实的收入。要真正成为无债一身轻，或快速修盖自己的财富大厦，你可能需要结合使用抛售退出策略来达到多米诺效应。
上述两种策略并非最佳方案，以下的方案更好。
三、只付利息，从资本增值和租金收益的增加中获取生活费用
这是相对简单的过程。一旦投资组合获得了增值，就将投资组合进行重新估值，然后与银行建立一个信用额度，就可以利用这些资金作为生活费用。这是一个理想的状况，只要投资组合的价值增长高于生活费用支出。
大多数人希望了解他们如何能最终拥有自己的房产。如果投资组合能够支持贷款还款，并能提供足够的收入，为什么需要付清房款呢？
你可以简单地以较好或中等水平的现金流来拥有自己的投资组合，等待增值。同时，依靠资本增值来获得生活费用。如果投资组合的增值平均快过每年开支的速度，这可能会是一个满意的策略。
四、将房产转交给子女
如果子女们足够能干来管理房产投资组合，就可以使用此策略并结合前面所提到的其它策略，即任命新的公司董事来转移投资组合的控制权。实际上资产从未易手，所以没有税务产生。你只需签署资产实体控制权的转移文件。
任何退出策略，正确的所有权结构非常重要。
请记住，使用退出策略时，投资组合是资本充实并且现金流良好。退出策略是为了最小化税收和最大化收益。
小提示：
?开始购房时应考虑到最后的处理方式
?出售房产以还清房贷
?多米诺效应
?利用资本增值和租金收益获得生活费用
?转让投资组合
来源：大纪元 责任编辑：简玬
本文标签：澳洲, 澳洲房地产
没有评论:
发表评论