（大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导）澳洲房价飙升到红色警告水平，将债务与收入比率抬高到令人惊诧的水平，澳洲的房地产热潮似乎没有尽头。
据悉尼晨锋报房地产报导，澳洲家庭债务已达到可支配收入的177%的记录水平，而住房价格达到年收入的4.3倍，年租金的28倍。
澳洲人的购房梦变得越来越难以负担，澳洲最大银行联邦银行的经济学家称，房价上涨导致房贷升幅了20%。
对此，联邦银行探讨了目前炙热的房地产市场的16个主要问题。
1、最新的房价趋势如何？
住房价格的增长显著高于前一年。截止到今年第一季度里，独立房价上涨了10.7%，公寓房价上涨了9.6%。这两项涨幅是过去十年内的高水平。
2、澳洲各地房价趋势一致吗？
澳洲各地住房价格均有上涨，但增长幅度各异。
以下是澳洲各地在截止到今年第一季度房价升幅：
?悉尼：15.6%
?墨尔本：11.6%
?布里斯本：4.8%
?阿德莱德：4.6%
?珀斯：4.7%
?霍巴特：0.9%
?堪培拉：1.7%
?达尔文：3.8%
?其它地区：4.5%
3、房价为何上涨？
在任何市场中，价格反映出供求关系，进入超市，一切商品都摆在货架上售卖。而住房市场有些不同，可供交易的房产数量所占比例相当校
一年里大约有4%至6%的住房转让，新房增加数量1.5%至2.5%，而其它类也就那样了。有限的房产交易量对房产市场中供求基本关系起到了放大价格效应的作用。
购房所需金额巨大，所以房价对负担能力也很重要。极低的房贷利率已经提高了住房负担能力，并帮助把对住房的潜在需求转化为现实需求。
4、什么推动了房产的需求？
人口的迅速增长使房产的基本需求显得比较强劲。澳洲人口出生率的提高和移民的涌入使人口增长达到过去40年来的高水平。
对技术移民的偏向加剧了住房市场的需求。技术移民通常抵达澳洲时已有储蓄，于是迅速加够买住房需求人群。
持457签证的临时技术移民，还有与教育相关的人口涌入也推动了房产的需求，这些人并不一定是永久定居者，但他们在澳期间确实需要居住的地方。
5、什么推动了房产的供给？
近几年来，新的住房供应量为每年略超过150,000套。采矿和基础设施的繁荣带来熟练劳工及材料的竞争，限制了住房供应量。
“需求”超过了“供应”，市场对住房的过度需求已经存在了好几年，住房的需求被压抑而累积下来，而当前的住房价格正是反应出这一需求与供给的不平衡。
6、是投资者影响了房产市场吗？
目前，房产投资者占据了房产市场活动非常大的一部份。投资者合理的收益是储备银行所创造的市场环境的回应。储备银行通过提高流动性，将利率推至“紧急”级别来应对金融危机。这种方法鼓励了对收益的追求，减弱风险，推动了房产的价格。
7、是自我管理退休基金影响了房产市场吗？
将自我管理退休基金（SMSF）引入房产市场是房价上升的另一个因素。这部份资金不多，但澳洲储备银行指出，这是从未有过的房产潜在的投机性需求。
8、是外国投资者影响了房产市场吗？
对外国投资者的购房只有有限的资料和过时的信息。来自审批投资程序的澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，2012-2013年度外国投资者活动仅占住房的0.1%，销售数量的2.8%。
外国投资者购房受到购买新房的法规限制，因此引致一些额外的供给需求，修建更多住房是一项政策目标。
澳洲外国投资审查委员会的数据显示批准外国房产投资的平均房价为150万澳元，因此大部份购房是在市场的高端，不太可能过分影响房产的负担能力。
9、是贷款者影响了房产市场吗？
监管机构常常提醒贷款人和借款人谨慎行事。例如，近期储备银行金融稳定报告（FinancialStabilityReview）称，对于金融稳定性很重要的是，银行不应回应增加风险偏好的行为或放宽贷款标准。
但目前并没有贷款标准显著放缓的迹象。低文档贷款占新增住房贷款的份额微不足道，高贷款价值比率（LVR）的贷款份额也不高。
10、住房价格会继续上涨吗？
目前房价背后存在肯定的动力，但也有在工作中的一些自然的纠正机制。
?房价的上涨削弱住房负担能力。自2013年8月以来没有出现过降息，人们的讨论已转向利率上升的可能性。日益恶化的负担能力会挫伤潜在房主或住户的兴趣。
?房价上涨减少租金收益。一些租房者已转变为房主或住户，住房的供给更多。空置率上升和租金增长正在放缓，更低的回报率将会挫伤潜在投资者的兴趣。
11、房市有泡沫吗？
对当前的房价走势需要有前瞻性。房价先降过之后才升上来，今天才出现较高的价格。房价从2012年年中以来上涨了16%，但与2010年年底的上一次峰值相比只上升了7%。
对于真正的房产市场泡沫，房价上涨需要有以下条件，即在一个相对较短的时期内房贷加速增长；贷款标准放宽；人们期望住房的价格持续上涨。
房贷增速有所回升，但仍处于过去30年以来的低水平。如前所述，贷款标准并没有显著放缓的迹象。然而，房价上涨的预期仍然存在。现有的有限数据对评估这些期望还很困难，但这是监测趋势的一项因素。
12、什么会扼杀房产市场的繁荣？
多年来遵循的“黑盒子”的规则是基于贷款利率和房价之间的关联，即房贷利率上升20%，通常足以扼杀当时房产市场的热潮。
20%的利率上升将使贷款利率达到每年7%左右。要达到这个目标，储备银行需要提高利率100个基本点，使现金利率上升至3.5%。
13、澳洲储备银行对房价的上涨感到惊讶吗？
澳洲储备银行对房价上涨并不感到惊讶。不期望影响房价，就不会着手刺激房产市场购买！房价上升的确是传导机制的一部份。
房价上升增加了家庭财富并普遍提振人们的情绪。房价上涨使新房更具吸引力，这是利率首先下调的原因之一，同时他们也鼓励装修活动。
14、澳洲储备银行担心房价的上涨吗？
澳洲储备银行可能不会对房价上涨感到惊讶，但看起来房价正在接近一个令人舒适的范围值。澳洲储备银行行长史蒂文斯（RBAGovernorStevens）和副行长罗威（DeputyGovernorLowe）都提醒借款人房价可跌可升，也许这就是储备银行正在出售部份Kirribilli房产的原因。
行长史蒂文斯描述房价持续年增长10%是“不受欢迎的”。
如果不出意外，房价已经达到了使降息成为不必要和不可能的程度了。房价达到两位数的增长水平，是下一次利率上升的考虑参数。
15、什么令澳洲储备银行满足？
澳洲储银长期以来关注房价杠杆。他们已经明确表示，他们不希望看到目前设定的政策推动房产市场的活动，导致返回到上升的杠杆作用。疲弱的收入增长意味着家庭债务与收入比率在一个相对稳定的时期后再度上升。稍微有利的一面是，债务与资产比率正在下降。
如果房价的增长大约与收入增长的比率相当（比如每年5%至6%），我们猜储备银行会很高兴。在这种情况下，价格与收入的比率保持不变，债务与收入的比率将反应出结果。
16、房价重要吗？
房价与收入比率也上升了，房产价值被高估的恐惧也随之而来。我们一贯坚持的观点认为，房价与收入比率的上涨显著部份反应出家庭偏好的转变和获得贷款的能力，以及人们想要居住房型的转变。
持续的低通货膨胀率允许更低的利率，更多的家庭能够获得贷款，而住房需求提升但房产的供给不会迅速改变。房价相对于收入的上升不可避免，房型的转变反应出人们对更大、更复杂房型的愿望，结果房产估价就变得更高。
（责任编辑：简玬
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From 澳洲房地产市场的16个关键问题-来源：澳洲新闻
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