| 来源：澳洲新闻
随着春天的气息越来越浓，墨尔本的市民越来越清晰地感受到这所文化城的活力。对投资者和置业者来说，最关心的问题莫过于在沉寂了两年之后，墨尔本房市的春天是否也已经悄然降临？墨尔本的Xnergy Property Group的房产和贷款咨询顾问Alain M Warisadi本期特约撰文，从市场和经济增长层面分享了自己的见解。 回顾数据：市场正重拾信心 在自2007年以来的过去5年中，墨尔本的房价涨幅高居全澳州府城市之首，在15个月中跃升了30%。在这期间，西澳珀斯在经历了2000年初的快速繁荣之后，进入盘整阶段，物业中位价几乎维持不变。受全球金融危机的影响，悉尼房市也陷入了相当长时间的停滞，直到最近才重回上升通道。 事实上，由于很多州府减少首次置业者补助和一度高企的利率都在一定程度上导致了全澳房市价格的下跌。在过去18个月中，全澳独立屋价格下跌了5%，公寓价格则下跌了3%。悉尼仍然是全澳最贵的城市，独立屋和公寓的中位价双双高居榜首，66%的城区物业的中位价超过了百万。尽管经历了市场下沉，在过去5年中，澳州府城市独立屋年均涨幅仍达到了1.5%，单元房年涨幅为3.2%。 自从2011年中澳储行启动了数轮降息之后，房市终于出现了回暖迹象。RP Data的Hedonic澳洲房价指数显示，7月份澳洲州府城市的房价上升了0.6%，从全澳范围来看，这也是在房价继前月创下1%升幅之后，连续第二个月保持回升势头。尽管与1年前相比，该数据下降了2.4%。 今年7月份，全澳独立屋价格上扬0.6%，与去年同期相比下降了2.6%；公寓价格上升0.7%，与去年同期相比的降幅仅为1.6%。同月，州府城市的住房均价（基于已交房的数据）为48万，单元房均价在$425,050。其中达尔文、墨尔本和悉尼的房价录得上涨，涨幅分别达到6.5%,1.4%和1.2%。 在租赁市场方面，在租金上涨和房价下降的双重作用下，维州的物业投资回报继续改善。不过，2012年第2季度的租金涨幅从前一季度的1.1%降至0.4%。这在很大程度上反映了整个州疲软的经济形势：人口增长放缓、开工率上升以及不断上升的空置率。不过，随着市场回暖，市场信心也在逐步回升。RPData的一份调研显示，大部分受调者预期明年全澳租金上升2.2%，未来2年租金重新走强。而在Xygergy 公司开展的一份最新调研中，受调者预期的租金涨幅达到了3.5%。 解读新一轮降息：在挑战中寻求经济目标的平衡 10月2日，澳联储宣布了新一轮的降息，现金利率下调至3.25%，创下2009年以来的最低点。这表明国际金融市场的脆弱、国内信贷增长和就业市场的疲软已经影响到了澳洲的经济前景。在储行发布的声明中，有两点特别引人注目。 首先就是已经持续了一段时间的关于澳洲的矿业繁荣是否已经终结的讨论。储行行长斯蒂文（Glenn Stevens）提醒说："矿业投资的高峰有可能在明年重现，不过投资幅度或许会比之前预期的要低。"该声明发表后，很多经济学家认为，储行已经意识到矿业繁荣期已经暂告一段落，并试图启动矿业之外的其他领域以支持和推动经济增长。受矿业繁荣"结构调整"的影响，这些领域的增长势头长期被抑制。 另一点就是行长没有就房价做出任何评价，这是今年的第一次。声明中只是提到："过去几个月来，利率略低于借贷者的中期均值。现在已经有初步迹象表明，一些预期效应已经显现。"我们可以猜测这些"预期"效应应该是对房价的提升效应。储行在之前的多个场合强调，澳洲房市不存在泡沫，但同时警告2000年初的房价上涨是不可持续的，也不会再现。澳储行希望的结果是，房价维持一段时间的稳定，以改善住房的可负担性，以避免重蹈美国因房市泡沫引发金融危机的覆辙。也许斯蒂文对房价避而不谈的原因就是对储行启动降息通道的潜在风险的担忧。 目前，欧元区对全球金融市场的影响还在持续。正如一些商业调研所显示的，全球产出和贸易的增长速度在持续放慢。毫无疑问，自从2011年底以来，美国的经济增长仍然疲软，而包括欧元区危机、美国的"财政悬崖"危机使得全球经济前景仍然不容乐观。储行在声明中表示，我们预期今年下半年澳洲经济增长会有所改善，并保持至2013年。这一预期的前提是，财政政策不出现大幅紧缩，矿业价格回落能改善家庭收入的消费支持，与此同时，房市实现触底并由此带动投资。 目前，澳洲经济仍处于艰难的"后矿业投资繁荣"的结构调整时期。6月份的企业信心继续下降，经济形势尽管有所好转，仍然低于长期趋势。全球金融市场的持续动荡，加上对中国经济增长的担忧，市场心态依然没有提振。最新的商业调查显示，零售业价格在2012年第二季度持续疲软，同季度的通胀率预计达到0.5%，高于1季度的0.3%。不考虑碳税的影响，第3季度的通胀预计将小幅升至0.7%，这很可能是储行的目标。 总的来看，2012年全澳GDP增长率预计仍然维持在3.1%，而至2013年会略升至3.3%。我们认为如果到今年底紧缩的财政政策导致本地经济增长放缓，储行有可能在年底前再次降息25点，现今利率下调至3%。到了2013年，现金利率可能会重新上调。 墨尔本房市：内城区品质物业需求将上升 让我们回到房市。尽管国内和国际经济形势仍然充满不确定性，目前的利率和房价对有意进入新房市场的首次置业者来说，还是很有吸引力。一份业界调研显示越来越多的首次置业者进入市场。2季度的全澳购房者中，首次置业者的比例从第一季度的18%上升至22%，其中西澳和维州的比例最高，分别达到31%和25%。同期投资者的比例也从第一季度的25%升至29%。海外买家占到了全部需求的9%。 对于进入墨尔本新房市场的投资者来说，内城区的物业仍然是最受欢迎的，尤其是低层公寓和联派别墅。其次是内城区的高层公寓。在未来12个月内城区的，全市对新房的需求预计将小幅提升，低层公寓和联排别墅最强。至于投资，我们认为应关注5-10年的长期前景，选择能带来良好租金回报和资本增值的物业。 Xynergy Property Group房产集团可根据你的需求以及实际情况，帮助你在墨尔本CBD和周边区域选择性价比最高的物业，包括公寓、联排别墅和买地建房套餐。了解更多详细信息，可以咨询Alain Warisadi。Alain有丰富的房产和贷款咨询经验，发表过多篇地产分析文章，他同时在墨尔本MEGT教育集团从事金融和投资管理教学。在移民澳洲之前，他曾经在印度尼西亚雅加达大学任教。 电话：1300 884 168 电邮：a.warisadi@xynergy.com.au 声明： 以上提供的仅仅是房产投资的基本指导信息。Xynergy 房产集团可根据客户的具体情况提供财富管理、房产投资、租赁管理以及住宅和生意贷款方面的咨询。
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