来源：澳洲房产大全
在经历了疫情的经济衰退的冲击之后，很多准备入市的投资者和已经持有物业的业主都很关心这些问题：如果你现在抱着抄底的心态的话，那么无论是商铺还是办公楼，一切皆有可能，只要担得住高的风险，就有可能拿到高的回报。
如果抛开抄底这个想法不谈，更倾向于选择一个保守的投资办法的话，我来带你看一种被称为商业地产“小金条”的，综合风险较小的物业类别：混合用途物业。
混合用途物业是什么？
混合用途物业指的是具有一种以上用途的楼宇，常见的用途有住宅+零售、住宅+零售、住宅+酒店、住宅+办公楼等等。
小型的混合用途物业就是比较常见的社区商业街的上居下铺式物业，比如街边的二层小楼，楼下是快餐店，楼上是2房公寓。
大型的比如楼下是商场或底商，楼上是住宅项目的建筑，比如Kirrawee的South Village等。
一般商业物业的租户类型都是便民服务类，比如餐饮，超市，干洗店，地产中介，理发店等等。
混合用途物业的优势
混合用途物业是一种投资风险较低的物业类别，住宅较低的空置率可以中和商业物业较长的空置期，解决业主的现金流问题。
而商业物业较高的回报率会拉高物业整体的平均回报率。可谓是一个德智体美劳兼优的投资类别。
另外一点是混合用途物业一般地理位置都较为便利，上居下铺或者是带有底商的公寓楼一般都是处于闹市区或者临近商业街的。
这也就是说，购买这类物业很多时候带有土地储备的用途，升值和开发潜力比较大，而且具有稀缺性，所以很多业主购买这类物业也是为了留作日后再次开发或等待改变土地用途。
混合用途物业的劣势
更低的风险就意味着更低的回报率。
上居下铺式的独立产权物业的回报率一般只在3-4%之间，有些市中心或闹市区位置极佳的物业甚至会以2%左右的回报率所得出的价格成交。
如果是分契式楼宇的话，一般物业管理费用和日常维护费用会比较高，因为多数情况下混合用途物业的公共空间比较多，维护的项目也比单纯的住宅楼多。
比如更高的除虫和清洁费用，油池和烟道的维护费用，商业物业门口的公共空间维护等等。
混合用途物业的日常管理常见问题
由于住宅和商业物业的需求不同，混合用途物业的日常管理难度比单一用途物业要高很多。
住宅追求的是安静，整洁，但商业，尤其是商铺需要的是喧嚣，热闹和烟火气。这也就注定了两者之间经常会出现大大小小的矛盾。
虽然很多选择住在混合用途物业楼中的住户都可以平衡商业带来的喧闹与便利；但有时也经常受到住户和商户的抱怨和投诉。这些问题主要集中在以下几点：01
噪音问题
02
垃圾处理问题
03
空气污染问题（油烟等味道）
04
除虫和清洁问题
05
公共空间使用问题
06
停车问题
这类物业管理一般要耗费比较大的时间和精力，多数情况下是交于专业的管理中介打理。
混合用途物业适合哪类投资者？
01 有开发能力的投资者
如前文所提，混合用途物业，尤其是上居下铺这种独立产权的物业多数都具有加建、重建的价值，有些甚至能够有希望改变土地用途从而进行更大规模的收购和开发。
02 需要借款额度少的投资者
混合用途物业虽然具有住宅和商业两种功能，但在很多贷方的眼中都是被视为商业地产来处理的，也就是说一般情况下贷款比例不如住宅物业高。
所以多数这类物业的投资者都是大部分现金或者全部现金成交。
03 需要投资风险低的物业中和整个投资组合风险的投资人
我在分析了身边有很多客户朋友的投资组合时发现一个很常见的问题：很多进入商业地产圈不太久的人所持有的投资组合的风险过高。
这种人在经济衰退和疫情来袭受到的冲击是极大的，有些朋友甚至现金流出现状况而压力大到失眠和脱发。
高风险的投资组合比如用商铺和办公楼做配比，搭配酒店式公寓等，整个投资都是清一色的单一回报率较高的物业类型。
但没有物业能抗风险，维稳收入的。对于这种客户我们一般是建议清出一些高风险资产，购入类似上居下铺这种低风险资产来拉低整体风险。
写在最后
对于地产投资来说，在风险和回报的天平中找到最好的平衡是重中之重。不一定回报高的物业就一定对你有用，也不一定低回报的物业就没有意义。
投资者最好是站在一个上帝视角进行数字层面的分析，才能看出什么是最适合你的下一套投资物业。
那么，你，现在需要什么呢？
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