来源：凯文空谈
疫情波及到经济、波及到民生，自然也会波及到房屋租赁市场。
近期租房市场的影响已经开始显现。受影响最严重的地区是CBD及其周边、飞机场周边以及各大学院校周边。由于疫情的影响，很多人永久或暂时失去了工作，不需要继续住在像CBD周边这些租金昂贵的地方。郊区的出租房应该还比较稳定。
短租市场遭到毁灭性打击，很多短租的房东不得不转向长租。但是由于这个《租客保障法案》的出台，很多短租房东在犹豫之中：如果不出租就没有租金收入，然而租出去又怕碰到无良租客，利用这个《租客保障法案》钻空子，不但收不到租金，而且还可能请神容易送神难，给自己找一堆头疼麻烦。
我的前几篇文章已经对这个《租客保障法案》表明了立场。今天我们来推演一下，法案生效这6个月，以及6个月后，澳洲房东可能遇到的境况，并计算一下可能的损失。
境况1
你的租客在这6个月内，完全没有找麻烦，即使有降租需求，也是你和他双方之间愉快的商讨并达成新的协议。这种情况下，你人品爆棚，锦鲤附体，给你的唯一建议就是赶快上柱香、还个愿！
境况2
你的租客受到疫情影响，出现了经济困难，但是通过谈判与你达成了协议，延迟付一部分租金，并且制定了还款计划。几个月后疫情平复，当他重新开始工作，按照约定重新开始偿还租金。这种情况下你也没有什么损失，只是会有一段时间的小担心，一直到他能够付清租金欠款。
境况3
你的租客受到疫情影响，出现了经济困难，通过中介与你谈判但未能达成双方满意的协议，或者直接停付租金。按照《租客保障法案》你也无法赶他出去。好在你买了保险，按照保险公司的要求，你在等待几周之后，向保险公司发起赔付申请，在支付了一笔申保费之后，从保险公司拿到了部分或全部租金损失的赔付。
境况4
情况与上一种场景类似，但是保险公司与你签订的条款里有某些免责条件，而保险公司据此为由不赔付，或者是减少给你的赔付。
境况5
以上两种境况下，假设前提都是你雇用的租房中介还是比较靠谱的，他们严格按照法规要求，帮你收集了过程中的各种书面证据。但如果你万一遇到的是不怎么敬业的中介，或者是他们工作出现了疏忽，没有帮你把需要的各种法律证据保存下来，当租约结束的时候，你才发现既无法向保险公司发起赔付申请，也无法将租客告上仲裁庭。
境况6
如上面三种场景，你与租客发生了纠纷，但是你没有买landlord insurance房东保险，你只能选择将租客告上仲裁庭，但是这个时候的仲裁庭正面对着如潮水一般涌来的数量庞大的纠纷案件，你可能需要排队数月甚至一年才能等到你的案子得到受理，而在此期间租客可能早就人都找不到了。
以上几种情况也是，如果你在保险公司赔付后仍有损失，希望通过仲裁庭解决，可以预见的是将会等待很长时间。澳洲的法律基本上是偏向于租客一方的，作为房东在这个诉讼过程中会很糟心。
境况7
当如上境况4、5、6三种场景之一发生在你身上的时候，你选择不走仲裁庭，而是直接自己找律师告租客。只要你的证据收集完整，赢面很大。但是你需要自己去做调研、找律师，也需要支付一笔不菲的律师费，你可能需要在律师费与可能追回的损失金额之间做个权衡。
有些房东朋友在购买开发商的房产时，就有一个附带的租金保障条款。如果是这种情况，租金保障条款等同于保险，只不过主体从保险公司换成了开发商。
以上这7种场景大概涵盖了多数房东可能遇到的场景，当然可能还会有一些比较特殊的情况，不在此一一列举。
就房东可能遭受的损失，我们选取一个场景做个简单的计算：
假设你出租的物业每周租金600元，最坏的情况下，如果你的租客在长达6个月的法案保护期内都不付租金，那么你的总租金损失就是$15,600减去4周的镑金，也就是$13,200。
如果你买了房东保险，而且你的保险条款中明确对此种情况是赔付的，你也收集保存了各种书面证据，向保险公司提交出险申请。保险公司一般会收取一个几百元的出险费，比如说是300元。通常来讲保险公司会为出险金额设置一个上限，比如说是5000元，那么你的总损失在保险公司赔付之后是$8,500。
如果出现场景4的情况，也就是保险公司以条款为据不赔付或者不全额赔付，作为房东，你的损失金额就在$8,500到$13,200之间。
对于保险公司，由于他们一般规定在租客连续出现几周（一般是4周）未缴房租的情况下，才会接受房东提出的出险申请。现在这个时间，保险公司那边还很安静。我相信他们的态度是静观其变。
再等三周之后，当开始有房东提出出险申请，他们会根据接收到的数量，预估可能出现的损失规模，再据此调整自己的反应。有些保险公司可能会尝试利用条款跟房东扯皮，拒付或者是少赔偿一部分损失。如果保险公司大面积采用这种策略，势必会激起众多房东的反弹。当事态升级到政府那里，保险公司可能会以此要求政府补贴保险公司。
综上，给广大房东几个建议：
1
如果还没有买房东保险的赶快去买，但据说现在多数保险公司都已经停止销售新的保险订单了。
2
买了房东保险的，可以仔细看一下自己的保险条款上是怎么写的，有没有保险公司可以免责的条件。如果有不确定的地方，建议现在就去问清楚，因为现在保险公司还没有针对新政作出进一步反应，所以现在问到应该还是之前买保险时的条件，更可能有利于房东。
3
当收到租客要求减租或者延期付租金的要求，或者干脆不付房租的情况时，先向中介了解情况，督促他们向房客收取所需的证据，判断租客是否真正符合保障法案的条件。
4
向你的租房中介了解，当出现租客拖欠租金时，应该采取的手段和需要收集的证据，并监督他们照章执行，务必完整保留下所有的证据。
5
如果租客还没有跟你联系，可以尝试主动通过中介了解一下租客的情况。如果租客确实出现诸如失去工作、失去收入的困难情况，可以尝试主动与租客谈判，从人道和善意的角度出发，主动的适当降低租金或者是开出延期付款的条件，并要求租客制定还款计划。
6
如果在这6个月之中，你的上一个租约结束，需要找新的租客，切记一定要做严格的背景审查，尤其要审查新租客在《租客保障法案》出台之后这段时间里，在上一个出租房上的表现。
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