来源：澳洲每日地产
- 开发商接连破产的原因是什么
- 开发商出现财务问题后，可以采用的清算方式有哪些
- 开发商破产对不同类型的债主的影响是什么
- 从宏观的角度来看，新闻也已经在漫天遍野的报道了，开发商连连中招的原因是：
- 几年前房市高峰期，开发商没有警惕，高额买了地，价格太高
- 房市好的时候，贷款机构甚至按照评估价值 100%的金额贷款给开发商
- 银行的贷款政策收紧后，如果出现现金流问题，只有找利息高的非银行贷款机构，更加提高成本
- 由于建筑人员的紧缺，建筑工人费用增高，建筑原材料价格近几年也连年上涨，使得项目利润缩减
- 房市普遍低迷，房价连年下跌，自从 2017 年政府采取了一系列措施抑制房地产上扬的政策，房价从 2017 年末 2018 年初开始应声下跌，墨尔本和悉尼分别下跌了超过 32.6%和28.7%，部分地区甚至出现了房价“雪崩”的现象。房屋拍卖清盘率（Auction Clearance Rate） 直接“腰斩”
- 新公寓楼的建筑质量屡屡出现问题，海外买家对澳洲政府对建筑行业的管辖失去信心，没有兴趣买
- 从 2017 年开始中国政府采取了非常严格的外汇管制措施，每人每年只有 5 万美元的外汇限额，导致资金转不过来，房子建好了，无法交割Settlement。
- 在公司清算前任命自己的Receiver 来变卖公司抵押的财产
- 在公司清算后任命自己的 Receiver 来变卖公司抵押的财产
- 在公司开始了清算程序后，不任命Receiver，让清算师 Liquidator 来变卖公司的财产，因为这个原本也是清算师的应尽的职责，清算师由政府部门 ASIC 监管，也会按照澳洲公司法履行职责和法律程序来实现公司财产的最大价值，Mortgagee 和 Caveator 是有抵押的债主，Liquidator 卖掉了被抵押的财产的资金，第一时间也是要先还给 Mortgagee 和Caveator 的，这样以来，Mortgagee 和Caveator 可以省下任命Receiver 的费用，达到同样的效果。
- 对公司的资产和负债做独立的调查
- 变卖公司所有财产，如果是被抵押的财产，要先付有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator
- 对公司的历史性交易做调查，看有没有发生可追溯的对公司和债主不利或者不公平的交易
- 在公司付完有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator 后，如果还有剩余资金，会按照其他债主欠额的多少按比例偿还。
- 分析列出公司的资产与负债
- 公司发生的澳洲公司法规定的可能追溯的交易
- 如果有债务重组的提议，提供简介
- 提供公司在第二次债主大会上债主们可能让公司进入的不同走向 （选项列在下面）
- 分析在托管后，债主们在不同的公司的走向下的回报率是多少。帮助债主们选择哪个公司的走向对债主们是最有利的。
- 让VA 延期至最多 45 个工作日
- 公司没有资不抵债，交还给公司董事
- 有第三方（可以是董事或者股东本人）提出债务重组的提议，考虑并通过接受提议 Deed of Company Arrangement （DOCA）
- 公司进入清算程序Liquidation
- 公司有多个建筑项目，每个项目进行到的阶段都不同，比较复杂
- 公司就一个项目，但是建筑项目完成大半，现金不足，需要引进新资金，完成项目
- 目前的建筑合同严重超过预算，通过公司自动托管解除现有对公司不利的合约，重组债务，完成项目
- 有抵押的债主 (Secured Creditors)
- 员工 （Employee）
- 没有抵押的债主 (Unsecured Creditors)
- Mortgagee – 公司贷款买地的时候或者申请建筑贷款时将公司的一部分或者全部财产做了抵押，Mortgagee 在开发商出现财务问题时，是最安全的一方，Mortgagee 如果不放心， 还可以任命自己的 Receiver，只为自己服务。变卖了公司抵押的财产之后，Mortgagee 的欠款是最先要付的，如果付清全部欠额，剩下的钱会还给公司或者公司的清算师。如果卖掉了公司抵押的资产，还不够还 Mortgage 的全额欠款，那欠缺的数额就成为没有抵押的债务，如果公司还有别的财产可以兑换分红，这部分债务可以跟其他无抵押的债务一起按比例分红。
- Caveat – 除了mortgagee，其他贷款机构给公司借钱并注册了 Caveat 的债主。他们也是有抵押的债主，但是是排在Mortgagee 之后的， 一个房产上如果有很多Caveat， 那就要看注册顺序的前后，注册的越早，分到钱的排名越前。
- 短缺的Mortgagee 和 Caveator 的欠款
- 预付款的买家
很多项目一开始就先做了预售，如果公司不能在合同规定的日期让项目完工来完成交易， 这些预付款的买家会成为公司的无抵押的债主， Ralan 就是这种情况。在维多利亚州和昆州，都有法律规定，像这一类的预付款，必须要放在律师或者 Real Estate 中介的信托账户里， 不能被挪用，但在新南威尔士洲（NSW）却还没有把这个规定设置成法律。
- Subcontractor 包工头
开发商的资金链出现问题，收到牵连很大的还有受雇于开发商的建筑商和他们手下的包工头们， 付出了劳动却得不到应有的报酬。除非有公司董事的个人担保，要不然，就只能等待看公司还有没有在分完有抵押的债主和员工后，还有没有剩余的财产可分了。
- 董事和股东
一般的房地产开发项目，很大一部分投资都来自开发商公司自己的董事和股东。很少有人承担这么高的风险就为了骗钱，董事和股东都是希望通过开发项目来盈利的。在项目由于各种原因，进行不下去了的时候，董事和股东经常也都是公司的大债主。
- 房东
如果公司有租房子作为公司的办公场所，欠房租也是常有的事，很多租约都是有个人担保的，公司清算后，房东可以去追董事。
- 税局
公司雇员工需要交PAYG，2018 年之前买了房子需要交GST，这些也是公司常见的会欠债的地方。
- 房子预售很不乐观
- 做 DA 时，在这片地上被批建的Apartment 的数量没有预算的多
- DA 没有按时批下来
- 整个项目的花销比预算严重超标
- 整个项目没有按照预定的日子完成
- 贷款时，公司自己对项目的评估与贷款机构评估大相径庭
- 银行不愿贷款给公司，只有问私人贷款机构借钱，利息高
原文链接：观点：澳洲开发商破产的原因与对策 - 澳洲房产
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