全澳探底复苏区域大盘点 （二）

来源：澳洲网站  房产投资除了地段，时机很关键。当市场从谷底转入复苏时，被公认为最佳的入市时机，这时往往能囊入物超所值的物业。知名房产专业杂志《Your Investment Property》在第四期杂志中公布了全澳106个已探底并开始复苏的区域。这项研究考察了三个不同的价格区间：30万以下；30万-50万；50万-70万。这些区域的共同特点是，有着良好的基本面，并显示出一系列的市场回暖信号：市场存量下跌，市场需求增加，租金回报上升以及人口结构的积极变化。 继刊出30万和30-50万价格区间的区域后，本周将介绍均价在50-70万间的区域。在过去两年，许多高端区域增长幅度放缓，甚至开始下跌，但大多数区域的基本面仍然很强。事实上，如果能利用好目前的市场获得两位数的折扣，将在长期收获 新州 Freshwater（单元房） 市场中位价：$510,000 打折平均幅度：5% 增长因素： ü  毗邻海滩，价格在同类区域中优势明显； ü  与市中心距离适中，交通接驳便利； ü  需求上升； ü  市场待售物业下降； ü  销售量回升； 市场探底信号： 最近几个月以来，Freshwater的高端单元房成交量有所上升，预示整个区域在沉寂3-5年之后，或开始进入复苏通道。根据realestate.com.au网站的数据，在截至今年2月的三个月中，每套待售物业平均有72组潜在兴趣买家，比之前上升了50%。可售物业存量也大幅下降，从11月的107套降至39套。 租赁方面，过去一年的周租金上涨了$20，从而使租金回报率升至5%。知名连锁中介Raine and Horne公司Freshwater分店的Goeff   Pickering认为，强劲的租金回报会吸引更多的投资者，并进一步带动物业增值。 推荐街区： Moore Rd, Kooloora Rd和Ocean View Rd 正好位于商店和海滩之间。Undercliff Rd沿街物业有很好的海景。 Erkineville（单元房） 市场中位价：$553,000 打折平均幅度: 11% 增长推动因素： ü  邻近市中心； ü  公共交通发达； ü  持续的旧区开发； ü  租金上升； ü  存量下跌； ü  物业成交周期下降； 市场探底信号 根据RP Data的数据，从去年第四季度起物业价格大幅下跌的势头有所减缓。物业从挂牌到成交的周期也从前一季度的50天减少至48天。来自realestate.com.au网站的信息也显示，在去年10月到今年2月期间，挂牌物业数量大幅减少，2月份的上市物业仅30套。而同期对该区显示出兴趣的潜在买家上升了78%。对租赁物业的需求同样显示出强劲势头，目前的空置率仅有1.68%。与一年前相比，每周租金平均上涨了$80. Raine and Horne中介Newtown分店的Duncan  Gordon认为， Erskineville最近公寓市场的竞争日益激烈，成交价格直逼Newtown的很多区域。他说："就基本面而言，没有比这里更好的了，迄今为止就业一直保持稳定，因此我们的业务也很稳定。" 推荐街区： Sydney Park Road 靠近公园，环境很不错，不过当地人对Clara St 和Coulston St 的评价更高。 Sutherland（独立屋） 市场中位价：$625,000 打折平均幅度: 6% 增长推动因素： ü  与市区的火车接驳相当便利； ü  临近海滩，区位受欢迎； ü  房价相对低； ü  基础设施正在升级； ü  物业供给相对需求偏低；   市场探底信号 根据realstate.com.au的数据，从去年11月以来市场可售物业从81套减少至66套，降幅达到18%。每套物业平均有34个潜在买家。强劲的租赁需求使空置率降至1.62%，周租金价格也上升了$10。LJ Hooker连锁中介Sutherland分店的Kate Jones说："在过去一套房子要在市场上挂好多个星期，而现在两个月之内就卖出去了。这里的就业机会多，交通有很方便。" 推荐街区： Prince Edward Park Rd靠近绿地，River Rd能看到水景。   维州 Croydon North （独立屋） 市场中位价： $500,000 平均折扣率：7% 增长推动因素： ü  通过Eastlink与墨尔本实现快速接驳； ü  Croydon附近有大学校园； ü  从去年11月到今年2月之间的需求上升了36%； ü  从去年10月起市场待售物业下降 市场探底信号： 根据realestate.com.au的数据，在去年11月到今年2月期间潜在买家数量上升了36%，每套挂牌物业平均有25个兴趣买家。与此同时，区内挂牌物业则下降了0.85%。租赁需求则保持强劲，空置率降至1.42%，周租金中价与一年前相比上升了$60。 Barry Plant中介的Geoff Thompson预计区域房价在2012年将缓慢稳定增长。他说："市场将开始回升，我认为现在已经跌至谷底了。房价也许不会大涨，但到年底应该会有3-4%的增长。" Empower Wealth公司的Cate Bakos认为，2011年很多买家被迫降价出售自己的物业，是因为他们急于出手后购买更好的房子。她说自己的经手好几套房子就是这种情况。至于2012年的前景，她说："对那些决定抓住购买机会的投资者，Croydon也许会更有吸引力。" 推荐街区： Richardsons  Rd地势高，可以看到Dandenongs。Fairview Ave和Nangathan Way的地段也相当不错。   Sandringham（单元房） 市场中位价： 530,000 打折平均幅度：8% 增长推动因素： ü  口碑极好的滨海区； ü  土地供应紧张； ü  区内开发活跃； ü  有火车接驳。 ü  相对供应需求强劲 市场探底信号： 在过去3年中，Sandringham的单元房增长缓慢，但有迹象表明现在已经到了峰回路转的时候。来自Residex的数据显示，与去年同期相比，今年的成交量上升了64%。 买家兴趣也在恢复中。从Realestate.com.au的记录来看，对这个区域感兴趣的买家与上市物业的比例达到了35。Empower Wealth中介的Cate Bakos表示，与周边区域如Black Rock 和Hampton相比，Sandringham的优势很明显：区内的新房开发和火车交通提升了对买家的吸引力。她说："对于有兴趣购置靠近海滩的内城区单元房的买家来说，需要明白一点，区内的土地供应很紧张，一旦期房完工，区内房价也就会稳定下来。" 推荐街区： Beach Rd俯瞰海滩，Fernhill Rd和Bay Rd离海边也很近。 昆士兰 New Farm （单元房） 市场中位价：$525,000 折价平均幅度：9% 增长推动因素： ü  内城区； ü  配套完善，区内有若干开发项目； ü  需求回升； ü  租金上涨； 市场探底信号： 随着买家数量的增加，从去年11月到今年2月，市场挂牌物业数量下降了16%。平均每一套上市物业的潜在买家达到了40。租金中价也呈现上涨趋势，一年内周租金平均上涨了$30，使租金回报率达到5%. 当地中介Glenn Gracies介绍说："从我所接触的人今年1月份的销售额与去年第四季度相比，都有所改善。"Empower Wealth的Ben Kingsley也认为，New Farm正在摆脱洪灾的阴影，逐渐恢复。 推荐街区： Clay St, Annie St, Langshaw St和Moray St都靠近内河。Sydney St, Bailey和Hickey的物业相对便宜。 Eatons Hill （独立屋） 市场中位价：$530,000 折价平均幅度：7% 增长推动因素： ü  租金上升； ü  需求回升； ü  物业价格相对低 市场探底信号： 根据realestae.com.au的数据，该区挂牌物业自今年4月以来一直在稳步减少。在去年11月至今年2月期间，潜在买家数量增加了29%，挂牌物业下降了10%，每套物业平均有37组潜在买家。一年中的租金中价每周上涨了$30。 First National连锁中介Albany Creek分店的Des Mckeever 说EastHill的房市在前几年一直很低迷，这在很大程度上和州政府提高印花税有关。"印花税翻了一倍，意味着购买成本更高，结果买家对成交价格更为计较。"他期待新政府能在这方面有所作为。 推荐街区： Olympus Ct, Riversleigh Cres和Rivergum Dr都毗邻河畔。Edenderry Ct， Delta St和South Pine Rd沿街有很多便宜的物业。   南澳 Seacliff（独立屋） 市场中位价：$570,000 平均折价幅度：9% 增长推动因素： ü  价格适中的滨海郊区； ü  有火车直通阿德莱德市区； ü  环境优雅，物业各具特色； ü  需求上升； ü  市场可售物业下降； 市场探底信号： 来自realestate.com.au的信息显示，自从去年11月以来挂牌物业存量持续下降，而买家兴趣上升了50%。每套上市物业平均有66组潜在买家。 当地中介Annette Bradshaw表示，由于Seacliff的房子距离海滩仅几步之遥，价格又很适中，因此需求一直很高。她说："在这个区的任何地方都可以步行到海滩，而且是非常漂亮的海滩。而且你有机会花45-50万的价格就能买到一栋紧邻百万豪宅的房子。"她对Seacliff的市场前景充满信心。"由于这里宜人的生活方式，今年房价将再次上涨，尤其是与富人聚集地段Esplanade平行的二线房子。" 推荐街区： The Esplanade距离海滩最近，所有的房子就面向大海，Myrtle Road和Marine Pde沿街的房子也不错。 Westbourne Park（独立屋） 市场中位价：$667,500 平均折价幅度：8% 增长推动因素： ü  价格适中； ü  基础设施齐备； ü  公共交通完善； 市场探底信号： 来自realestate.com.au的信息显示，在过去两个月中，上市物业存量持续下跌，每套房子的潜在买家增至70人。Brock Harcourts 中介老板Stephen Venn认为2012年以来的买卖活动已进入活跃，并预测今年的成交量将有所增加。 推荐街区： Elmo Avenue, Malborough Ave 和Carlisle St毗邻主要活动区。   西澳 East Perth（单元房） 市场中位价：$505,250 打折平均幅度：10% 增长推动因素： ü  距离珀斯很近； ü  交通便利； ü  过去3-5年增长缓慢； ü  租金呈现上涨势头； ü  成交量上升。 市场探底信号： 根据RP Data的数据，去年四季度房价跌幅从前一段季度的11%降至1%。同期物业成交量也上升了3%。租赁需求持续增加，空置率跌至1.69%，周租金在一年中上涨了$50。East Perth 的物业在很长一段时期曾达到过10%的年增值率，但是在过去3-5年中，房价涨幅放缓，下一阶段很可能会出现强劲反弹。 Empire  Wealth的Ben Kingsley认为该区低密度物业在长期有很好的增值潜力。"这里离珀斯市中心很近，是在市区上班的高收入人群的理想区域，而这里的饭店、运动场所、公园、水景和丰富夜生活场所更是吸引了众多买家。" 推荐街区： Cannes  Place: Terrace Rd, Hay St 和Hill St离河畔很近，沿街物业都有水景。   Rivervale（独立屋） 市场中位价： $505,000 折价平均幅度：6% 增长推动因素： ü  毗邻珀斯CBD； ü  公共交通发达； ü  配套设施完善； ü  租金上升，空置率低； ü  自2007年房价涨幅缓慢 市场探底信号： Rivervale的房价在2006年达到了增长高峰，涨幅达34%。之后房价涨幅放缓，过去3年的总增值仅为4%。这预示下一个繁荣期已经为时不远。 另一个支持房市探底的信号是，自从去年11月以来，市场挂牌物业存量减少了12%，而登录realestate.com.au查询区域物业信息的人数跃升了43%。租赁市场也保持强劲，过去12个月中的周租金平均上涨了$40，物业空置率仅为0.91%。 Terry Rush 物业中介的Lilly Li认为, Rivervale市场比珀斯任何其他区都要稳定，因此应该更早进入回升周期。"尽管人们一直不敢出手，但我们相信在2-3个月内市场会好转，Rivervale的房价不会低。区内的新开发物业，包括Burswood 体育中心，都对房价有提升作用。" 推荐街区： Surrey Rd, Riversdale Rd和Goodwood Pde都靠近河畔，位置很好。         相关文章: 暂无相关文章 本文标签：复苏区域 From 全澳探底复苏区域大盘点 （二） by 澳洲新闻

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