2021年12月3日星期五

CoreLogic:房价连涨14个月后开始放缓,独立屋和公寓价差史上最大

 Wudgong Street, Mosman的两房半独立屋以275万元拍出。

澳大利亚的房地产热潮继续上升,最新数据显示,11月份全澳房价连续第14个月上涨。

全国房价已经攀升了20%以上,澳大利亚住宅中位价增加了大约$126,700。

但市场正失去动力。CoreLogic最新的全国房价指数显示,尽管11月份房价继续上涨,全国涨幅为1.3%,但11月份的上涨幅度是自1月份以来最疲软的。

在悉尼和墨尔本,由于新上市的物业数量突然增加,加上负担能力恶化,市场已大幅放缓。

悉尼房价11月上涨0.9%,墨尔本上涨0.6%,与今年3月悉尼和墨尔本分别飙升3.7%和2.4%的涨幅相去甚远。

CoreLogic 2021年11月全国房价指数。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示,增长速度放缓是由多种原因造成的。

他说:“几乎所有推动房价上涨的因素在最近几个月的影响力都减弱。固定房贷利率正上升,房源增加减轻买家需要立即买房的压力,负担能力成为进入市场的更大障碍,信贷审批也更难获得。”

但Lawless认为市场繁荣远未结束。

他说:“市场的热度已经退去,但仍然是一个火热的市场,繁荣还没有结束。即使在房价放缓的墨尔本和悉尼,你仍能看到房价在一个月内上涨1%。

“尽管市场已经放缓,但上涨速度仍远高于平均水平。如果你看看悉尼的市场,1%涨幅仍然相当于一个月增加近$10,000。”

目前澳大利亚增长最快的房地产市场在布里斯班和阿德莱德,两地的房价正在迅速上涨,也是仅有尚未经历经济放缓的首府城市。

布里斯班的房价在11月上涨了2.9%,达到了周期高位,是18年来的最快增速,在短短一个月内,一套物业的价格就增加了$18,500。

阿德莱德的房价上涨了2.5%,相当于$13,500的增幅,这是1993年2月以来的最高涨幅。

CoreLogic 2021年11月全国房价指数。

Lawless说:“与较大的城市相比,布里斯班和阿德莱德的住房负担能力问题没有那么严重,封城造成的破坏较少,而且州际移民增加正推动住房需求。”

“另一方面,从州际和海外移民的因素来看,悉尼和墨尔本的需求受到负担能力恶化和移民减少的影响更大。”

不同的供应情况也在澳大利亚各首府城市产生了不同的趋势。在截至11月28日的四周内,阿德莱德可供出售的总物业数量比5年平均水平低32%,布里斯班则低33.9%。

不过,最近几周,悉尼和墨尔本的供应水平已变得更加正常,悉尼的上市物业总数仅比5年平均水平低2.6%,而墨尔本则比5年平均水平高7.9%。

Lawless表示,他预计新上市的物业数量在新一年将继续增加,这将是推动房价增长放缓的一个关键因素。

他说:“在那些供应水平开始加快上涨的城市,买家的杠杆率更高,选择也更多,这并不奇怪。”

独立屋的表现仍较公寓为佳,11月首府城市独立屋价格上涨1.2%,公寓涨幅仅为0.7%。

布里斯班现在是全国增长最快的房地产市场之一。图:Churchill Real Estate

首府城市的独立屋中位价目前比公寓贵37.9%,这是有史以来的最大差异。以金额计算,首府城市的独立屋平均比公寓高$240,500。在悉尼,独立屋和公寓的价格差距最大,一套独立屋的平均价格比一套公寓高出$523,000。

Lawless说:“由于不同住房类型存在如此大的价格差距,难怪我们逐渐看到更多人选择高密度住房,原因就是比独立屋要便宜得多。”

他指到2022年,澳大利亚的房地产市场将继续上涨,尽管速度会放缓。

Lawless 说:“在价格开始下跌之前,市场仍有上涨空间。当利率上升时,市场便会下跌。”

“我的猜测是,到2022年,增长速度将逐渐放缓,但价格可能仍会上涨。重要的是,各地的结果将会不同。并不是每个市场都能实现两位数的年增长率,那只是特别的情况。”

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