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在墨尔本内城区，持有公寓库存的房东已经陷入绝望，他们将周租金直降上百澳元但求能有人租下，一些要价甚至比10年前还低25%。
受冲击最严重的是墨尔本CBD、Docklands、Southbank和Carlton等地的公寓，这些地方的租金收益受到移民停滞、留学生暴跌以及租房者偏好不断变化的重创。
对SQM Research数据的一份分析显示，在截至3月4日的一年里，墨尔本CBD的平均公寓租金下降了34.4%，至393澳元，而2011年3月的周租金为491澳元。
Docklands公寓租金全年下跌33%，平均周租金为420澳元，比2008年全球金融危机后的租金低25%。
墨尔本CBD一套两居室公寓的租金，与Covid-19之前的最高水平相比，每周下降了逾220澳元。
SQM Research总经理克里斯托弗(Louis Christopher)表示，墨尔本内城区公寓的租金可能需要数年时间才能反弹。
移民将是租金复苏的关键，总理莫里森(Scott Morrison)承诺，当卫生指令允许时，将把推动移民增长作为联邦政府的优先事项，这番话令他深受鼓舞。
克里斯托弗表示，“我们的观点是，政府将对公寓过剩问题做出响应，并大幅推动移民。”
CoreLogic的劳利斯(Tim Lawless)称，在截至2月份的一年里，CBD、Docklands、Southbank和Carlton的公寓销售价格都出现了下跌。
他说，Carlton公寓领跌，价格跌幅达到5.8%，中值为347,952澳元。接下来是Docklands和Southbank，价格分别下跌3.6%和3.1%，至589,953澳元和543,492澳元。
劳利斯表示，CBD公寓表现最好，下跌1.4%，价值中值为457,450澳元。
realestate.com.au的首席经济学家康尼斯比(Nerida Conisbee)说，整个2020年，内城区公寓的销量要少得多，到目前为止，价格一直保持坚挺。
她表示，没有证据表明，创纪录的低利率导致投资者(估计占市场份额的65%)被迫抛售库存。
然而，她也表示，“毫无疑问”，内城区的租赁市场“在一段时间内仍将面临挑战”。
“租房需求正在回升，但Carlton和Southbank这样的地方缺乏外国留学生却是个问题，”她说。
即使价格确实下跌，Riskwise首席执行官佩勒格(Doron Peleg)警告投资者，不要采取反周期行动，不要投资墨尔本CBD公寓。
“这可能仍是一项高风险的作法，在短期和长期内都存在潜在问题，”佩勒格表示。
墨尔本内城区的在建公寓为12,521套，比现有库存增加5.1%。
一个相对好的消息是，随着空置率逐渐下降，大幅折扣开始见效。
SQM表示，Dockland1月份的空置率从10月份18.8%的高点降至13.2%，CBD的空置率从9月份的10.8%降至7.6%。
“租赁市场已经在无形之中改善了，”Nelson Alexander的安德森(David Anderson)说。“圣诞节前，很少有人前来看房，但现在我们通常有10到15组人。”
安德森不觉表示，从去年11月到今年2月，由于人们充分利用租金大幅下降的机会，他的公司每个月都会有租赁客户。
“我们有一些一居室的公寓，租金从450澳元降到了300澳元，甚至降到了290澳元，”他说。
“两居室公寓在新冠疫情之前的周租金是650到700澳元，现在是450或500澳元。”
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