来源：61Financial
新冠病毒对于澳洲房地产的影响
2020-03-27 06:13:16 (AET) by 61用户 – 睡在下铺的兄弟 1301
对于澳洲整体房地产市场，其增长仍需更多外部拉动，稳定增加人口净流入（投资移民），拉动更多刚需或才是真正强心针。
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本文仅以澳洲为例
这次的新冠病毒引起的经济问题比08年的经济危机看上去更加严重。
我们先来看一下过去12年澳洲房产价格的历史。
08年是一场由上而下产生的危机，金融系统产生的问题，但是依然有下方的实体经济的支持，经过一年的系统修正，一切返回了正常。
同期的澳洲房地产市场，在经济危机下（2008年）以维多利亚州市场为例，House/Townhouse仅下跌6%（整体房屋中位价），公寓同期上涨10%，到2009年，House/Townhouse进一步下跌0.3%，公寓进一步上涨近5%，到2010年反而经历了一场报复性的价格上涨在08年经济危机之后。House/Townhouse上涨近20%，反观公寓上涨仅约2%， 。
与此同时我们看一下澳洲的房屋租赁市场，租赁市场相对稳定，而且一直在相对稳定的上升中。从中我们可以社会底层经济并未受到影响，所以租赁市场的租金保证了整体市场的稳定，租客可以持续给房东带来稳定的收入可以偿还贷款，从而可以带动房产市场的进一步复苏。
从而到2014年，在政府的降息政策刺激之下，房地产市场呈爆发式增长。
在此注意，在10年到16年这段时间，整体市场经济是稳定的，人民的收入是有保障的，在2011-12年间发生的价格下调，无非是对于10年价格过度上涨的回调，为整体市场稳定增长做好准备。所以在13年稳定调整后，14-15年配合政府政策，整体房价开始大幅稳定上涨。
本人（在墨尔本的地产行业）在2015年初时曾预测2017年底2018年初房地产市场会走出一段下行走势，当时主要的判断来源于对于2017年底和2018年初的供应过剩而判断，预计在这个时间交割的房产大约有29000套，而面对如此大规模的房产交割，墨尔本市场根本无法在一时消化掉。
到2016年和2017年政府开始颁布对于FIRB（海外人士）各种收费（FIRB申请收费与额外海外人士印花税）与限制（海外人士贷款，以及海外收入贷款问题），更加坚定了我对自己判断的信心。果不其然，主要在于对贷款的限制下，造成了2017年的房产交割率大幅下跌。与此同时澳洲的经济状况也开始展现出不理想的一面，从而造成了如下图所发生的数据。
下面我们来看一下2017年底至今发生了什么：
2018年初房市下行正式开始，一直延续到2019年的大选之前 （这里涉及到一些工党的政策，工党如果上台会做出调整，也是会影响房市的原因），因为在大选前工党民调一路领先，在大选时却出现了戏剧性的转折，自由党连任了。从而人民又对市场有了信心，从上图可见，2019年8月房价开始上升，直到2020年的2月。
下面开始进入这篇文章的正题，在疫情影响下，澳洲的房地产会何去何从。
2020年的澳洲经济状况已经在不断的下行中，疫情的来临真的可以说的雪上加霜。其实很多人说自媒体公共号危言耸听，封城第一天，百万人失业，我个人感觉其实差不多，2500万人口的澳洲，在零售，航空，旅游，服务，留学等各种产业受到的影响下，100万这个数字是差不多的。等于这次的疫情对于澳洲下层的实体经济造成了一个毁灭性的打击。如文章开头所说，2008年的经济危机是一次由上而下的所产生的，那么2020年的这次危机则是由下而上所产生的。
我们一项项的来看，先从政府的政策开始。2020年3月，连续两次降息每次0.25%。在此之前的每次降息，政府是为了刺激经济释放流通性，都成功的做到了，每次的降息都会对市场起到刺激作用。但是这两次的降息在澳洲本身高企的家庭债务，以及这次疫情所带来的收入降低或失去下，流动性根本没有释放出来。第一次降息前一周，市场拍卖清盘率80%，第一次降息后，市场清盘率72%，第二次降息后，市场清盘率62%。
为什么没有释放出来，这时我们就要来看一下金融市场发生了什么，我们先刨去债券与外汇不说，就说说股市与原油这两个三月的黑天鹅。沙特谈崩了，决定增产，油价从40USD每桶跌到了20USD每桶，整体原油市场大幅下跌，期货，现货，原油相关产业的股票当日跌幅20%-50%不等。股市上呢？自3月开始以美股为首的全球股市集体走熊，就说说澳洲市场，公司股票在不到一个月时间内，跌幅在50%-80%之间，也就是说你的财富都被蒸发掉了，钱越来越少，那哪里来的流通性。
为什么政府救市总会有一大笔钱进到金融市场？澳洲2019年的GDP是2.1696 Trillion AUD。
2019年有一次去听PWC的讲座，澳洲的养老金总额有？ Trillion AUD（记不清了，但是可以确认的是3 Trillion以上，好像是8点几），是整个澳洲整体最高的占比。我们就先假设只有3 Trillion，那也是整个澳洲1.5年的GDP规模了，而在这里面的钱，有绝大部分都去到了澳洲本地股市以及海外股市里面。当人民的养老金大幅缩水时，再加上人民手里缺钱的时候，这个影响就更大了。（在这里就不细讲了）08年的金价是稳定上升的，而这次的巨震，是黄金与股市一起下跌，就是因为流通性出了问题。
这几天全球各国都出了救市政策，给市场注入资金，市场有了一定的回升。澳洲政府给了17.6 Billion和66 Billion的资金。但是如果无法尽快消灭疫情，开始复工，个人认为真的只是杯水车薪。还是从房地产角度说说为什么？
相信过去一周很多房东都应该收到了租金没钱付房租，延期付租或者review房租的邮件了吧。这就是前面文章为什么要提到租赁市场的关系。经济基础决定上层建筑，这里所说的经济基础就是租客了，租客已经无力支付房租，所有的钱可能都用来填饱肚子了，那么房东哪里来的钱去偿还贷款以及其他的账单支付？政府还是寄希望在租客可以正常支付租金，所以出台了一个房东减房租可以获得税务抵扣，那还是那句话，如果都没有租金了呢？房东自己也可能失业或者降薪了呢？我去抵扣什么？
3月25号来源ABC News的REIQ（昆士兰的不动产协会）的不完全数据统计，仅昆州每天租金缺口约2 million AUD，昆州是澳洲第三大州，维州与新洲我们不多算，就算持平+15%，那就是4.6 million AUD，西澳，南澳和北领地加起来我们估算1 Million AUD，也就是说每天澳洲的租金缺口就是760万澳币，全澳一个月就是228 Million AUD的房租缺口。这些真正付不起房租的人拿着每两周550 AUD的补贴，也就只够平时日常开支（因为这些人不会去省钱付房租的，一样该吃吃该喝喝），这个缺口受影响的房产约10.5万套，我们以3个三分之一来看（1/3有实力自己继续持有付房贷，1/3工作不受影响可以cover住利息及账单支付，1/3没钱支付的），也就是或许*会有约3.5万套出现问题，配合现在银行政策可以延期半年开始还贷， 也就是说这些房子会出现更高的债务。在此我们还未考虑自住房家庭房产收到的影响。
跟美国的无限QE与2万亿资金（半年的GDP）的释放来说澳洲这点钱扔下去，可能真的连个响声都听不到。
归根结底，人民手里没钱了，流动性也被制约了，短期内可以看到的就是下行趋势一定了，最终的影响多深，就看疫情持续时间有多长。政府未来有什么行动我个人就不好预测了。所带来的影响就要看量级了。
总结一下，澳洲也已经近30年了没有真正的经济衰退，经济总是有周期，再看看全球，时间上也差不多了。再看看19年下半年连续几次美国10年期国债倒挂（看看历史，每次出现后在12-18个月时间内都出现了全球经济危机）。
澳洲想通过内需拉动经济，带活市场相对是困难的。内需来说未来第一个可能带活的仍然是澳洲的矿业，这次的震荡，必然带来中国爸爸金主的收购，从大宗商品可以看出，只要有中国基建需要的，在此次疫情中都是相对坚挺与稳定的（比如说铁矿石）。收购后有了资金的注入，市场才能有活力。
对于整个房地产来说，可能需要更多的从外部来提升，只要澳洲可以保证稳定增加的人口净流入（投资移民）甚至每年吸引更多的移民数量，拉动更多的刚需，才能对于房地产给予一个真正的强心针。
以史为鉴，站在今天这个点上回头看去，你有没有看到类似的历史正在发生呢？
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