（大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导）澳洲储备银行在3月26日公布的半年度金融稳定报告中，对住房投资、商业地产和零售证券基金敲响了警钟。
据悉尼晨锋报房地产报导，虽然储备银行已普遍平息房地产泡沫的猜测，但该报告对住房投资者和贷款机构重申了投资的风险。
储备银行表示，尤其是住房市场中更强劲的投资者活动可能是一种信号，即投资需求可能会使房地产价格周期恶化，鼓励购房者对未来房价增长的不切实际的期望。
“虽然房价上涨和更多的房贷是货币宽松政策与帮助支持住房建筑活动所期望的效果，但他们也鼓励了投资性购房行为，”该行说，“对投资者和自住房主重要的是，明白房价周期上升时，低利率不能无限期持续下去，因此，当他们进行购房决策应该考虑到这一点。”
造成风险的因素
澳洲储备银行列举了几个投资者购房贷款上升的因素，如首次购房者补助金的减少，以及银行对首次购房者的贷款评估方式。
据悉，投资性房产需求的激增将更有可能引起金融稳定的风险，如果增加了新房修建的规模，将导致未来房产供应的过剩，使房价下降。
在过去6个月里，纽省住房投资者和重复购房的自住房主的贷款在增加。
投资者的贷款申请占住房贷款审批总金额的40%，类似于2003年时的峰值，当时维省也接近先前的高峰。
储备银行表示：“强劲的投资放贷可能形成银行抵押贷款业务的风险，因为为额外的投资性需求提供的资金提升了未来房产市场急剧下跌的机会。”
虽然贷款标准已被澳洲银行普遍采用，但仍发现一贯的贷款价值比率和少证件贷款这类的激进贷款的早期证据。
银行正在扩大业务到新的地区和产品，一些证据显示在做放贷决策时存在不太保守的贷款评估。
商业地产软化租赁条件
澳洲储备银行还警告了商业房地产风险的上升，因为投资者追求收益，使得租金在被削弱。
中心商务区办公楼市场的价格和租金之间的脱节现象，在悉尼和墨尔本正在持续和扩大。
额外的供应和更弱的租赁需求意味着租赁条件已经软化。租金奖励已经达到上世纪90年代中期以来的最高水平，但中心商务区的空置率还在继续上升。然而，房产交易的价值继续不断增加，即使得租金条件减弱。
澳洲储银表示，据报导，商业房地产投资者的强劲需求源于澳大利亚主要房地产市场具吸引力的收益和其它国内的投资以及境外投资者。
缺乏租户的风险可以通过将商业房产转变为住房得到缓解。因为银行不愿意贷款给开发商，大多由此产生的缺乏租户的风险将由开发商和他们的资助者承担。
澳大利亚家庭的偏好风险上升，因为他们在低收益环境中追寻收入。此前，储备银行曾列举了混合型证券的需求，但是这一次把重点放在“零售证券基金”上。
这些资金投资于低等级或中间层的贷款支持证券，以换取更高利率的付款，减低家庭贷款。
“虽然这些零售证券化基金的规模相当小，但增长强劲。重要的是，家庭已知悉并了解这些产品相关的潜在风险。”
澳洲储银重申其警告，银行的利润可能难以持续，特别是贷款需求仍然很低。在截止到2014年1月的6个月中，银行贷款的增长幅度在6.5%的温和水平，投资贷款的增长为8.5%。
“目前银行呆账坏账水平相对较低，在信贷适度增长的环境下，利润增长的来源可能在今后一段时期比较有限。”
储备银行表示，目前还不清楚在中期影响到住房市场和银行信贷组合的监管措施的因素。
（责任编辑：简玬）
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From 澳州储备银行警告住房市场将降温-来源：澳洲新闻
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