购买已住有租客房产的注意事项

2014年4月12日星期六

（大纪元记者朱丽娅澳洲悉尼编译报导）购买现已有租客的投资房有很多好处，如从房产转让日起就开始有租金收入了，不必承担出租房的广告费，不必费力寻找新的房产管理经理等，但同时有利也有弊，购房者需要注意以下问题。

据澳洲房产观察网报导，如果租客已经住了很长时间，而且房子保持良好，可以能肯定该租客与房产经理或房东保持着良好的关系。但是，如果购房者不满意现有租客，应该怎样处理呢？

第一点也是最重要的一点就是，房产转手时大部份的租约尚未到期。在所有的省和行政区，购买房产都需要履行现有租约，除非租赁合同中有同贷款相关的特别条款，但这很罕见。

因此，如果现有租客仍在租期内，购房者必须遵守其条款。这意味着不能违反租约，不能使用通知或理由来终止租约。“通知或理由”的规定各省都不一样，但规则相对一致。如果现有租客拖欠租金或违反租约条款使新房东不满意，在大多数省只能给他们14天的书面通知令其搬走。

在大多数省也可以给租客书面协议，来提前结束一个定期租约。

如果租客没有违反租约条款，但房东打算收回房子。在这种情况下，房东应确保租期到期后很快就能入祝

但请注意，即使在租约结束时，若房东不打算续约，也必须给租户以适当通知。在维省这可能需要长达90天的通知。而在其它一些省份，租约会自动转入下一个周期，如果要求租客搬出，还是要给予租客60天的通知。

另外需要注意的是租金。一些卖家在售房前不久才以较低市场价格签订的租约。如果卖家设法隐瞒这一点，这种做法给不知情的买家的印象就会是，该房产非常好出租，是一个良好的投资产品。

因此，购买带租客的房产之前，应了解一下目前的租金情况。在大多数省份，房东不能在固定租约内提高租金，除非租赁协议对租金增幅有规定。所以，新房东想要提高租金，将不得不等到租赁期结束的时候。

新房东愿意保留租客，也对自动租金收入感到满意，到目前为止，房产为转手都很顺利，但还有一个因素关系到建立或破坏新房东与租客的关系，即房产管理。

当购买了一套现有租约的住房，也许新房东会保留该房产的管理。合适的房产管理具有良好的市场知识，熟悉房产及租客，并能及时发现问题，但一个差劲的房产管理会忽视房产和租客。

往往房产管理来自于销售该房产的同一家房地产代理机构。所以，如果有兴趣购买现有租客的房产，就应找机会同房产管理聊一聊。虽然在电话上的一个5分钟的交谈不会了解到所需要知道的一切，但第一印象很有价值。

即使遇到一个不好的房产管理，也总有机会改换更好的，通常也能够保留住租客及其租约。这可能是件麻烦事，大部份专家建议给予房产管理至少28天的通知，这对租客的稳定和投资房产是值得的。

不良租客或差劲的房产管理会影响到有着良好的增值潜力的投资房，但如果购房时作出明智的选择，就可以节省大量的时间和金钱。

（责任编辑：简玬）

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