来源：1688澳洲新闻网
澳大利亚的经济继续让经济学家感到困惑：尽管失业率低，总体经济依然强劲，但澳人的花销却不断减少。澳储行（Reserve Bank of Australia，RBA）有一个新的理论可以解释这一现象，这对大众的想法提出了挑战。
澳储行的一项新研究发现，巨额住房贷款推动澳洲普通家庭的债务水平升至创纪录新高，已成为澳洲经济的一个主要负担。
这种被称为“债务积压效应”的趋势，在经济繁荣和萧条期间基本没有变化。
随着澳储行和政府出台更多刺激经济的措施，全球各地的经济学家都在困惑，为什么在失业率较低、经济状况总体强劲的情况下，许多发达国家居民的支出仍然低迷。
这篇文章称，债务积压效应在澳洲家庭中是普遍存在的。
文章中写道：“我们发现，有证据表明，在全球金融危机等宏观经济受到冲击期间，负债家庭减少支出的幅度要远远大于其他家庭。”
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来源： 墨尔本微生活 原文链接
每年一到7月，就是一个退房热潮，一些人合同到期准备搬家，一些人毕业回国需要退房…
Bond金
这个时候
大家最关心的问题
肯定是能否顺利拿到自己当初交的
根据finder.com.au数据显示
但是
在过去五年内
维多利亚州竟有超过1/3的人无法顺利拿回租房押金
那么，遇上以上这些情况，
在维多利亚州，Bond存在于政府部门RTBA,它不属于房东或是中介任意一人，所以如果中介要克扣你的Bond，除非退房后10天之内向RTBA递交申请，否则没有权利克扣你一分钱。
你可以通过以下几种方式维权：VCAT，这是一个很公正的法庭，法官熟悉中介，房东各种鬼把戏，法律条款也是明显保护租客，如果你不会英文，还可以要求免费翻译。
官网网址：https://www.vcat.vic.gov.au/
当然，要想要避免麻烦，请一家靠谱的退房清洁公司是最好的选择。
彻底清洁地毯，厨卫，花园，风扇过滤器等地方，一般情况下，只要没有大的损伤，中介都不会克扣你的Bond。
正常情况下每个房间分摊150-200AUD
比较脏的房间则为300-350AUD
如果收费虚高的
那就要多找几家做对比了
我们可以怎样维权或是避免被克扣押金呢？
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相反，投资者已经将重点转移到工业产权房地产投资信托基金，其中表现最佳的Goodman Group和Abacus Property Group在6月份分别实现了13.3％和9.4％的回报。
文章来源：1688澳州新闻网
官方数据显示，5月份发布的住房融资价值下跌2.4％，同比下降近21％，这是十年来最糟糕的结果。
澳洲房贷已经暴跌至金融危机以来最糟糕的水平，尽管房价出现触底反弹的迹象，但家庭仍不愿承担更多债务。
最大的借款人集体——自住业主的房贷在本月下跌2.7％后跌至10年低点。
住房投资者比自住业主稍微乐观一些，贷款下降幅度较小。
住房和扩建的贷款价值降至2002年以来的最低水平之后，建筑行业中任何依赖有抱负的家庭装修者来提升利润的人都得重新掂量一下了。
数据显示，澳人专注于去杠杆化而非增加支出——这在维多利亚州最为明显，当地民众对负债的厌恶情绪最为严重。
Commsec经济学家菲尔斯曼（Ryan Felsman）表示，截至5月份，全维多利亚州贷款规模下降6.3％至423,600元，这是自2012年2月以来最低的年增长率。
尽管储行本月早些时候将官方利率削减至1%以刺激经济，提高工资和就业率，但经济学家还是看到了一线希望。
菲尔斯曼表示，在贷款数量连续第二个月上升0.8％之后，5月份首置业者在房贷市场的份额达到近7年来的最高点28.6％。
自5月以来，悉尼和墨尔本的房地产市场一直在改善。
他说：“拍卖清盘率上升，房屋销售有所上升，两个市场均录得适度的价格上涨，这得益于1950年代以来最低抵押贷款利率。”
澳盛银行经济学家蒂姆布雷尔（Adelaide Timbrell）表示，联邦大选的不确定性以及4月份一系列公众假期可能让借款人感到担忧并影响了5月的结果。
她说：“鉴于此后市场情绪发生了巨大变化，我们预计未来几个月信贷增长将会有所提升。”
投资银行瑞银（UBS）的分析师表示，结果“差于预期”。
该公司在给客户的简报中说：“27.3％的峰谷跌幅是历史上最大的跌幅之一。鉴于新住房和装修贷款和开工率均下降，我们把已经相当悲观的住宅活动峰谷跌幅下调到了更悲观的20%。”
这些数据可能会对澳洲以住宅为主的大型房地产开发商如Stockland，Lendlease和Mirvac的盈利构成压力。
住宅市场放缓，加上商场零售商面临的艰难条件，使得Stockland在6月份给市场投资者带来2.7％的负回报。
文章来源：Ozhome.com.au
布里斯本是唯一一个在6月季度房价实现正增长的州府城市，而这一上升趋势也惠及了昆士兰州的部分乡镇地区。
Realestate.com.au在2019年7月发布的澳洲房地产市场报告显示，布里斯本“正在引领澳洲复甦”，并且在房价衰退中表现得“非常好”，过去12个月价格仅下跌了1％，而6月季度录得0.1％的涨幅。 
即便是在房价衰退期间可以说表现最好的霍巴特，同一季度的住宅价格也下跌了0.7％。
报告称，“（布里斯本）是（东部）第一个在6月季度看到正增长州府城市。而涨势也延伸到乡镇地区，Mackay在过去一年的增幅是全澳乡镇地区中最强劲的，还有许多较小的矿业城镇正在飙升。”
相比之下，悉尼和墨尔本二季度房价继续下跌，两个城市的住宅价格均下跌0.4％。
报告称，到目前为止，悉尼的中位数价格下跌了7.2％，墨尔本的中位数价格下降了5.8％。
“经过五年的负增长，许多矿业城镇正在恢复正增长。这些地区的租金前阵子开始增长，现在房价也跟着复甦。”
采矿行业信心复甦，基础设施支出以及从新州到昆士兰州的移民潮被认为是阳光之州房价上涨的最可能原因。
在独立屋和公寓之间，改善最大的是公寓市场，季度环比增长0.7％至387,000元。
独立屋价格同期小幅下跌，下跌0.1％至530,000元。
报告称，“布里斯本的另一个更独特的因素是，我们看到海外房地产寻求者有一些大幅增长。”
“（在realestate.com.au上）有许多来自悉尼的对昆士兰州东南部房产的搜索，表明人口增长继续来自新州。”报告说，“虽然与悉尼相比，昆士兰州东南部地区有明显的低价优势，但只有工作机会的存在，才能真正实现迁移。”
“中国买家已经消失，但过去12个月来自印度的房地产买家增加了一倍以上，这或许表明印度出生的买家也开始对布里斯本的房屋和土地销售产生巨大影响，正如在墨尔本和悉尼那样。”
那么买家的搜索集中在哪里呢？Toowong、Windsor和Paddington是本季度昆士兰州房屋需求量最大的郊区，前十名都位于布里斯本。
对于公寓而言，地理范围更广，但仍集中在东南角。在十大郊区中，有六个位于黄金海岸，两个位于阳光海岸，两个位于布里斯本。
在布里斯本都市区，五个地区中有四个地区的价值在本季度有所上升，只有布里斯本北部地区仅有0.1％的小幅下滑。
在全澳范围内，REA首席经济学家柯尼斯比（Nerida Conisbee）表示，“莫里森连任和两次降息”为澳洲房市注入了新的活力，而且“底部非常接近”。
但她警告说，虽然情况表明事情正在进入积极的领域，但仍有一些“乌云在地平线上浮现”。
“如果有更多的人失去工作，那么事情就会变得非常糟糕，扭转局面将更加困难，”柯尼斯比指出投资者贷款大幅下降，亚洲买家的数量也是如此。
文章来源：Ozhome
澳大利亚住房产业协会(HIA)承认，过去20年，房地产价格中值飙升了228%，是平均收入增长113%的两倍多。
尽管如此，高级经济学家默里(Geordan Murray)表示，澳储行（RBA)在6月和7月的降息，使2019年住房贷款的偿还比20年前更容易，目前的现金利率处于1%的创纪录低点。
他说，对于平均收入购买中值价格住宅的购房者来说，按揭还款占其收入的比例将是1999年以来最低的。
1999年，贷款者的抵押贷款利率为6.7%，而当时的现金利率为5%。
悉尼房价中值为866,524元，是澳大利亚全职平均工资83,500元的10倍以上。
CoreLogic的数据显示，在澳大利亚的首府城市，独立屋和单元房价格中值为590,431元，是全国55,400元收入中值的10倍以上。
尽管如此，HIA认为，基于较低的利率，澳大利亚8个首府城市和关键乡镇地区的住房负担能力是20年来最好的。
他的言论可能会引起争议，因为许多年轻人都在为按揭还款发愁。
在官方现金利率目前为1%的情况下，借款人支付的平均标准浮动利率为4.6%。
然而，澳大利亚央行的现金利率与典型的标准浮动抵押贷款利率之间的差距已从1.7个百分点显著扩大至3.6个百分点。
不过，HIA对首置业者改善的市场状况持乐观态度。
上周，澳大利亚审慎监管局(APRA)取消了贷款机构要求借款人以7.25%的抵押贷款利率偿还贷款来建模。
在竞选期间，澳大利亚总理莫里森(Scott Morrison)曾承诺，政府将设立一个5亿元的首置业者首付计划。如果借款人能支付5%的首付，纳税人将为另外20%的首付提供资金。
CoreLogic数据显示，第二季度，悉尼、墨尔本、布里斯本、阿德莱德、珀斯和达尔文的房价中值也出现下滑。
HIA承认，一个借款人或一对夫妇需要年收入15万元，或平均工资的1.8倍，才能在没有抵押贷款压力的情况下，在澳大利亚最大城市的郊区买得起一套典型的独立屋。
HIA的负担能力测试显示，在这段时间，在每个首府城市买房都变得更加容易。
达尔文的住房负担能力改善最大，为4.8%，其次是墨尔本(3%)、珀斯和布里斯本(2.6%)、悉尼和堪培拉(2.4%)、霍巴特(2.2%)和阿德莱德(1%)。
作者:Aries
据Domain的最新数据显示，自从悉尼房市于去年开始调整后，公寓租金下跌了4.5%，跌幅创近15年来的新高。
（图片来源：Domain网站）
据称，截至今年6月，悉尼独立屋租金中位价下跌了3.6%，至530澳元/周，据周三公布的第二季度Domain Rental Report显示，周租金中位数自去年开始下跌，价格仍处于2016年的水平。
公寓租金中位数下跌了4.5%，至525澳元/周，回到了2016年的价格。
Domain的经济学家Trent Wiltshire表示，悉尼的建筑热潮于2018年达到顶峰，租金因此下跌，但尽管如此，悉尼的公寓租金仍是全澳首府城市中最高的。
“有一段时间，悉尼兴建住宅，租金因此受影响，这一点可以通过空置率看出来。目前，悉尼的空置率为3.2%，而一年前仅为2.4%。”
“租客将从中受益，但与其它首要城市相比，悉尼的租金仍相对较高。”
（图片来源：Domain网站）
悉尼上北岸的租金跌幅最大，为5.5%，至520澳元/周，西南部紧随其后，跌幅为5.3%，至360澳元/周。
国家房管局局长Maria Carlino表示：“悉尼的租赁市场以租客为主导，他们会提出便宜10%的报价，并就此进行谈判。”
她还表示，北岸的一室公寓供应过剩，而两室公寓和新住宅的出租速度更快。
（图片来源：网络）
LJ Hooker的房产主管Amy Sanderson鼓励业主对租金进行更有竞争力的定价。“忽略地理位置和卧室数量，如果租客不愿租，那么你可能就需要重新整理房产。”
然而，新州租户联盟的Leo Patterson Ross则对租赁市场偏向租客一事持怀疑态度。
“市场上仍有高的离谱的租金，仍不许养宠物，仍不许选择何时入住和离开。”
墨尔本
最新数据显示，过去3个月，墨尔本房屋租金中值下跌2.3%，至430澳元。
下跌的原因是，整个郊区的低端市场交易量更大。拉低了整体租金中位价，而按地区看，这一点并不明显。
周三发布的6月份Domain租金报告显示，在经历了5年的强劲增长之后，墨尔本的房屋租金出现了下降。
虽然房屋租金有所下降，但公寓租金每周上涨2.4%，使公寓租金中位价为420澳元，仅比房屋租金低10澳元。
Domain经济学家Trent Wiltshire表示，在房价大幅下跌、内区公寓数量激增的一段时期内，单间公寓的租金一直保持在较高水平。
Wiltshire说：“过去5年，尽管墨尔本在此期间出现了最大规模的公寓建设热潮，但一个典型公寓的租金仍上涨了14%。”
墨尔本的公寓开发蓬勃发展（图片来源：Domain）
Wiltshire表示，墨尔本强劲的人口增长(自2013年以来平均每年增长2.6%)，创造了整个城市对租赁行业的持续需求。需求也使得墨尔本目前1.7%的空置率维持在低位。
尽管整个墨尔本的房屋租金都在下降，但有些地区的房屋租金和公寓房租金在本季度都出现了上涨。
包括Keilor和Essendon在内的西北地区房价上涨2.5%，至每周410澳元。公寓租金也上涨0.7%，至每周363澳元。
墨尔本市中心的房屋租金中位价也略有上涨，涨幅为0.8%。租金中位数在3月至6月期间每周上涨5澳元至630澳元。公寓租金维持在每周475澳元不变。
虽然内城区和西北地区的租金有所上涨，但墨尔本其他所有地区的租金在本季度都保持不变。
然而，与去年6月相比，这些领域的业绩确实更为强劲。
Mornington Peninsula的房屋租金中位价在过去12个月里上涨了5%，而包括Malvern、Brighton和Hampton在内的内南区上涨了4.8%。
Wiltshire表示：“过去一年，Mornington Peninsula和墨尔本内南区的房屋租金增长最快，但墨尔本东郊、东北郊区和东南郊区的租金没有变化。”
墨尔本房屋周租金中位价：
（图片来源：Domain）
Brad Teal 房地产董事Brad Teal表示，西北地区的老房子不受租房者的欢迎。
他说:“最近租房市场有很多公寓上市，它们吸引了那些原本要去租老房子的租客。”
“老房子的租金略有下降，因为厨房里没有石凳，供暖和制冷设备都有20至30年的历史，而且没有地下停车场。”
Teal表示，他的机构不得不对房东进行再教育，让他们投资自己的房地产，更新住宅或公寓，使其对租房者更具吸引力。
Teal说:“我们告诉他们，要把它当作一项生意。”“做生意时，有收入，也有支出，你必须平衡它们。”
墨尔本公寓周租金中位价：
（图片来源：Domain）
Kay & Burton South Yarra的租赁顾问Paul Tunney表示，内区的租户正在寻找大房子，但这类房产短缺。
Tunney说:“在我们的高端房地产业（每周租金在1000澳元或2000澳元以上），房子供不应求。”
“我们没有房屋库存，只要有新的房屋上市，客户群就会蜂拥而至。”
Tunney表示，公寓以高价出租，一些夫妇愿意支付更高的租金，住在Richmond这样的地区。
作者:Aries
在悉尼和墨尔本房地产市场，最糟糕的情况可能很快就会结束，但澳洲其他地区可能就没有这么幸运了。
自2017年房价达到峰值以来，悉尼的房价中位数跌幅达到创纪录的17.4％，而墨尔本房价相应下跌了14.8％。
不过，房地产数据集团CoreLogic的研究负责人劳利斯（Tim Lawless）表示，拍卖清盘率方面的好消息是澳洲两个最大城市的最糟糕情况即将结束的信号。
“在悉尼和墨尔本，我们可能马上就要看到市场触底反弹。”他说。
悉尼上周末的拍卖清盘率飙升至78.2％，高于一年前的50％，墨尔本也落后不多，收于70.3％，这是近两年来卖家得到的第一个好消息。
6月份，悉尼和墨尔本的房价也出现了自2017年达到顶峰以来的首次上涨。
“我们希望下个月的价格也略微走高，但这两座城市的趋势绝对是跌幅越来越小，最终促使6月房价小幅上升。”劳利斯说。
“如果我们看到这两个城市的7月数据取得另一个积极成果，我们就可以安全地宣称市场已经触底了。”
澳洲审慎监管局（APRA）对只付息贷款和投资者贷款的打击引发了这些住房市场的创纪录低迷。
但上周，APRA取消了贷款人以7.25％的标准浮动抵押贷款利率来衡量借款人还贷能力的模型。
澳储行（RBA）也将官方利率降至1％的新低。
劳力斯表示，悉尼和墨尔本比澳洲其他地区更有可能从更宽松的货币政策中受益。
他说，这些也是失业率最低的市场，所以尽管它们是最昂贵的房市，但也是劳动力供需最紧张的地区。
“这可能就是为什么我们看到悉尼和墨尔本对降息做出回应，联邦大选后信心有所改善，但它并没有真正流入经济状况往往较弱的其他市场。”
劳力斯对珀斯不太乐观，过去一年当地房价下跌了9％，这个市场自2014年以来一直在下滑。
截至6月底，达尔文的房价中位数下跌了9.4％。
在昆州内陆地区，房地产价格暴跌37.2％，西澳南部的农村地区下跌了19.2％。
劳力斯说，在悉尼和墨尔本之外，大多数州府城市以及乡镇地区的房价仍在下跌。这真是一个关于悉尼和墨尔本脱颖而出的故事。”
6月房价一览
悉尼上涨0.1％至777,693元
墨尔本上涨0.2％至619,383元
布里斯班下跌0.6％至486,121元
阿德莱德下跌0.5％至430,654元
珀斯下跌0.7％至439,732元
霍巴特上涨0.2％至453,033元
达尔文下跌0.9％至387,382元
堪培拉下跌0.9％至585,193元
资料来源：CoreLogic Home Value Index，2019年6月
