降价也卖不掉房子的中年人

2023年10月21日星期六

降价也卖不掉房子的中年人

来源: 真实故事计划作者: 石雨菡

为啥挂牌的房子突然那么多，看房子的人变得那么少？

01 降50万，再降50万

黎平对房产中介的电话感到恐惧。

多数情况中介都在劝他降价。偶尔透露一些小区里谁卖掉房子的新闻，大抵也是拐弯劝他。卖房快两年，价格一再下降，已然成了黎平的一块心病。

起初，卖房只是为了置换。要换掉的房子位于珠海市高新区，那是他和妻子人生里的第一套房。三室两厅的格局，120平左右，单价每平一万多。当时还在2015年，珠海楼市刚刚进入快车道，低位入手的房子，一直被黎平一家视为增值资产。

2021年，黎平妻子怀孕，难以负荷远距离通勤。妻子所在的单位，距离房子开车要四十分钟，为方便，两人商量着在珠海市中心再买一套。

本来买房是为了上班方便，可选房过程中，营销推介的一套180平米的平层，吸引了一家人的目光。考虑到家庭收入情况，以及卖房换房的可能，他和妻子决定买入。更何况，房主的挂牌价只有430万，低于市场价一百多万。

‌‌“看到这样的条件谁不会心动？‌‌”当时，黎平第一套房子的单价已经涨到3万一平。只要能够及时卖出，不仅能覆盖第二套房的首付，甚至有一百万的现金结余。种种考虑，让黎平和妻子毫不犹豫地为自己加上第二道杠杆。

新房入手了，老房却没有按计划脱手。

2021年底开始卖房时，的确有不少人前来看房。当时黎平向妻子保证三个月一定卖出去。然而到了2022年，即使春节后来了一波购房需求释放，前来看房的人却变得寥寥。情况持续到当下，几乎没有看房的人了。

从365万到315万，近两年的时间里黎平多次忍痛降价。黎平也考虑过将房子暂时租出去，每月几千块的租金和将近两万的房贷相比，能解决的困难实在有限。况且，房子有过出租经历，黎平觉得怕是315万的价格也要保不住。

珠海的二手房市场也曾在2023年初有一波小阳春。今年2月，珠海和全国楼市一样，二手房交易量一度大涨375%（媒体公开数据），但到了四五月，小阳春未能持续，交易量持续下降。而市场挂牌量却还在增长，仅当地链家公开挂出的二手房源就高达3.4万套。

黎平的房子未能在小阳春里卖掉。根据事后统计数据，所谓2月井喷期交易量也才500多套。有房屋中介从业者称，珠海楼市整体已转变为‌‌“购房者市场‌‌”。

楼市有‌‌“金九银十‌‌”一说，2023年8月，各地密集出台了各种松绑政策，提振楼市。政策落地后，许多城市相继出现了二手房挂牌量猛增的情形。人口只有200万左右的珠海二手房挂牌逼近4万套，北京二手房挂牌量激增至16.6万套。

二手房主以中年居多，这意味卖房的中年人越来越多，卖不掉房子的中年人也越来越多。

在北京，骑自行车15分钟到鸟巢的一个小区，一套105平米的朝南房屋也在挂牌售卖。这套房子已经挂了将近半年，价格从948万降到880万，降价68万，仍无一人看房。中介称，这间位于顶层的无电梯住宅‌‌“过去至少来看房的人还是有的，现在连看房的人都没有。‌‌”

现在，黎平已不想再点开自己房屋挂牌的二手房APP。前一阵，他发现同小区有一套原本挂牌540万的，半年内已降价到410万。中介告诉他，如果要卖房至少还得再降价50万左右。

这一切，黎平不敢深想。

02 房损第一代

降价卖房，亏不亏，要看购房者买入的点位。

以黎平为代表的卖房者，属于低位上车，即便降价50万到100万也有不小的盈利空间。另一拨当初高位上车的业主，现在房子一卖，算下来纯亏。

‌‌“我成了房损第一代。‌‌”这是家住北京通州区的王恒，心里最常蹦出来一句话，逢人便说。

2016年，王恒在通州区果园附近买了一套40平方米的房子。总价210万，均价接近5万元一平。

今年初，考虑到工作及未来孩子上学都想定位在北京朝阳，王恒预备着把这套房卖掉。不过，自2017年通州区成为北京城市副中心后，政府对通州的购房资格进行了诸多限制，导致通州区房价一直未变化，甚至还有一些阴跌。

即便家门口就是地铁站和通往市中心的快速路，附近购物中心、商场、医院都在1公里之内，区位优越。可考虑到市场行情，王恒没敢‌‌“多赚‌‌”，挂牌价定在了220万。

房屋中介的一席话却给王恒浇了一盆冷水：‌‌“甭说220万，就算按210万原价卖，现在也出不了手。你们同小区同户型最近的一套成交价是205万。‌‌”

王恒难掩悲伤。这五年多来，王恒每个月都要缴纳6000多元的房贷，还的还多是利息。王恒说，如果现在只能卖205万，当初还不如不买房，到头来只是给银行打工。

据王恒介绍，这套房买时也是二手房。原来的房东2003年以30万元入手。到了2016年以210万卖出，赚了6倍。

没有赶上房地产红利，成了房损一代，王恒不是个例。何阳2018年在北京南五环张郭庄附近买了一套50平米的房，花了180万。

今年初有了换房需求后，他便将房子挂在了网上。花了近4个月时间，最后这套房以160万的成交价卖出，较当初180万的购房价净亏20万。

‌‌“认房不认贷‌‌”相关政策出台后，降价就成了二手房市场的主旋律，有一些城市甚至传出‌‌“半价卖房‌‌”的小道消息。目前，二手房挂牌量超过10万套的有6个城市，分别为重庆、天津、沈阳、成都、南京。超过9万套的有苏州、哈尔滨、武汉等。但不少城市，市场成交量仍在持续萎缩，购房者都在持币坐等‌‌“再降价‌‌”。

回顾卖房经历，何阳最大的感受就是中介一直在劝降房价、买房的人也一直在劝降。短短几年间，楼市的变化天翻地覆。房子虽已经出手，但何阳从一套刚需走向了另一套刚需，改善的需求终成镜花水月。

‌‌“卖了旧房买另一套房，但好的房子还是很贵，买不起。‌‌”何阳说。

中介从业者表示，目前北京降价较多的房子，主要是户型一般的，或者业主急需用钱的。好房子总体而言，降价不多，具有稳定的抗跌性。

03 房子变烫手了

房子降价为刚需族出手提供了有利时机。可行情不稳定，再加上购房族向来有‌‌“买涨不买跌‌‌”的心态，很多刚需族即便此刻想要出手，阻力很大。

房产中介哀叹说：‌‌“目前已经出现了去年买房，今年房价就下跌的情况。‌‌”

孟桐目前住在北京北四环附近，为孩子上学，她从今年年初就开始看房，并与中介保持密切的联系。

今年4月，中介推给孟桐一套北京北四环世纪村的房子，两室一厅60平，附近有地铁和大型购物中心，地段优势让孟桐心动不已。

当时中介给孟桐出示的标价是487万。而仅仅两个月后的现在，当孟桐提出想看看这套房时，中介称这套房子已经以465万元成交，比2个月前便宜了22万。

孟桐感受到‌‌“后怕‌‌”，庆幸自己没有上头买下。‌‌“如果是我自己买了，到年底还不知道会亏成什么样。‌‌”作为刚需一族，孟桐想着为孩子早点落定房子，可目前的市场行情，就是让她下不了手。

某房产研究人士说，今年年初，业内的观点是一线核心城市的房价是最抗跌的。不过现在，即便是北京这样的一线城市，也出现了需要考虑城区各地差异的情况。

‌‌“总的来说，小区管理好、区位好、户型好的地方，抗跌性更好。而市中心没有学校配置的老破小、老破大，都没有扛住这一波降价。‌‌”该研究人士表示。焦虑情绪蔓延，刚需族出手慢，急需用钱的改善族则想出各种各样的方法来加速卖房。一些卖不出房子的人抛弃传统中介，开始通过房产博主来卖房。

家住北京的李茹云，去年初考虑到家里三代人同居，想置换一套更大一点的房子：从二室一厅换到三室一厅。起初，李茹云找的是北京某知名房产中介机构卖房，挂牌标价650万。与此同时，李茹云看中了一套想要置换的房子，三室一厅，标价700万左右。

李茹云辗转联系到了对方房主。结果发现对方与她一样，同样有置换的需求，双方都卖房心切。于是双方合计后，签署了一项半年周期的购房协议。

协议里规定李茹云需提前交订金，共计70万，剩余房款需要在半年内付给对方房主，这半年内对方将为李茹云保留房产。如果不能履约，除订金不予返还外，超期还有赔偿。当时李茹云觉得，半年内卖掉房子应该不难，而且遇上心仪的房子实属不易，最终签下这份协议。

然而，6个月过去，李茹云的房子仍然挂在网上。

‌‌“不仅房子没卖出去，我还赔了对方一个半月的款，一共8万块。‌‌”李茹云曾找对方理论，认为是‌‌“不可抗力的因素‌‌”导致违约，但没有获得对方的谅解。

对李茹云而言，只能自认倒霉。可卖不出去的房子仍然烫手。

一直关注卖房动向的李茹云，发现网上出现了许多帮人卖房的房产博主。这些房产博主只抽点1%，同时安排中小型房屋中介去落实购房手续，后者抽点0.5%，居间赚个辛苦费。

李茹云心想，总计1.5%中介费，比北京一般大型中介2.75%的手续费要便宜得多。因此，她不惜冒着风险‌‌“剑走偏锋‌‌”。结果令她惊喜，房产博主很快就帮她找到了外市来京的买房客，并迅速成交。‌‌“这次交易购房者来出这笔钱，交易费用下降了，成本也就更低，也就能让购房者更快一点决定，买下我这套房。‌‌”

房产交易的疲软，逐渐影响到了房产中介的生存境遇。9月26日，多家媒体报道称，链家中介费的收取标准从目前房屋成交总价的2.7%，统一下调至2%。与此同时，收费模式从购房一方单边支付中介费，改为买卖双方共同承担1%。

拥有自己的房子曾被视作步入中产的标准，而如今，房子正在让中产们失血。

频频降价却杳无信息，如今黎平决定不再降价，他决定将目光从房子身上挪开。两年来，卖房带给他的挫折感太多了。毕竟，生活里还有别的事情需要花费心力，黎平所在的互联网行业频频裁员，不少人都背负着高额房贷，每个人都在担心贷款逾期。

谨慎工作之余，黎平偶尔会想到降价100万卖房给自己的前房东，一位澳门籍房主，感慨他对于市场趋势的准确把握，割肉离场。而现在自己面临的已不仅仅是割肉的问题。

‌‌“我们这代人在经济增长的过程中成家立业，似乎任何问题都可以迎刃而解。现在，一切都失灵了。‌‌”黎平说。