来源：澳洲财经见闻
前 言
对于很多人而言，房产投资似乎是“只挣不赔”的买卖。
尤其是，对于个人或小规模投资者，稳定租金收入来源的服务式酒店公寓曾经是大热的首选投资。
然而，澳大利亚最大的服务式酒店公寓品牌，Quest日前的神操作却着实“寒了”投资者的心。
先是拖着租金不给，而后租金问题好不容易解决了，结果直接来了场关店潮……
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什么都很好，往往是陷阱
如果有人和你说，只要买一套投资公寓，就可以坐享8%的租金回报，并且还不愁租客来源，也不用管租客那些“乱七八糟”的事情，听上去是不是很好？
事实上，这种情况在高层酒店式公寓项目中非常普遍。
为了吸引买家（主要是投资买家），开发商往往会抛出“包租X年，签约XX酒店品牌”等等促销手段。
以澳大利亚最大的服务式公寓酒店品牌“Quest”为例，这也正是许多散户投资者选择投资的主要原因。
那么，结果如何呢？在出事之前，一切都很好。
然而，新冠疫情让整个酒店行业陷入了一片混乱。
作为Quest最大的加盟商之一，CEM集团被迫关闭墨尔本和昆州的部分酒店，导致投资者陷入困境。
对于投资者来说，后果非常严重。
一方面，他们不但没了租金收入，相关法律诉讼成本持续攀升。另一方面，由于分区限制，很多投资者甚至都不能入住自己投资的房产中。
许多Quest公寓业主是自负盈亏的退休人员，当初投资Quest公寓也正是看中了固定的租金收入回报。
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没钱交房租
在发送给墨尔本一家Quest业主的告知函中，CEM集团表示，新冠疫情以及墨尔本的限制给企业造成了“灾难性影响”，这家酒店自3月以来已亏损超过370,000澳元。
CEM集团董事总经理Damian Gallace说道：“很不幸，考虑到目前的困境，我们没钱给房东交房租。”
据了解，CEM 集团官网显示拥有30家酒店，关门酒店的房东将不会收到任何租金付款，包括Quest在疫情开始时首次停止支付租金时的递延款项。
作为Quest的联合创始人兼CEM 集团大股东，Paul Constantinou和Rohan Davis都尚未对此做出回应。
Quest首席运营官戴维?曼斯菲尔德（David Mansfield）证实，在疫情导致酒店入住率低至20%的情况下，更多的门店将被迫关闭——这一点不可避免。
他说：“尽管Quest与特许经营商一直在努力保持营业，但是，事情并非总如人愿。如果愿意的话，房东将收回自己的资产”
事实上，Quest酒店所折射出来的只是地产细分市场“残酷洗牌”的一个剪影。
例如，早些时候，澳大利亚亿万富翁、悉尼公寓大王Harry Triguboff旗下美利通公司（Meriton）也表示，服务式公寓的价格和入住率已经下跌高达40%。
由于公寓卖不掉，该公司不得不将悉尼的1200套滞销公寓投入长租市场，并将同等数量的公寓用作两周强制防疫隔离住宿项目。
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愤怒的业主
艾迪（Eddie Letico）曾是Quest酒店的特许经营商，他和父母一起投资了Quest on Chapel的好几套公寓。
对于Quest单方面提前解除租约（原签订租约至2025年），并且几个月前就停止支付租金的行为，艾迪感到非常愤怒，并且表示会把Quest告上法庭。
他说：“ 通过一封告知信，他们就打算摆脱租赁义务、以及对房东和投资者的承诺。我当然要告，一直告到法庭给出合理的裁定结果为止。”
悉尼律师塔尼亚?沃特豪斯（Tania Waterhouse）也投资了Quest Potts Point的公寓，正在考虑代表Quest的房东提起集体诉讼。
她说：“我将把他们告上法庭，我相信Quest肯定会输掉这场官司。”
早在今年4月，沃特豪斯就曾代表Quest的房东赢得过一次小的诉讼。当时，CEM一直试图在4月至7月之间完全不交租金。
在提起诉讼后，租户同意依据《商业租赁行为守则》，要求Quest按照减少的营业额成比例地减少租金，而不是完全不交租金。
然而，业内专家指出，业主维权之路并没那么容易。
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维权并不容易
对于服务式公寓的运作方式，Quest网站解释称：“当您购买服务式公寓时，您需要将其长期租赁给第三方运营商，然后由该运营商进行短租，就像酒店客房。
“因此，您的租户是一间住宿公司，而不是入住您房间的房客。这意味着，无论您的公寓是否有人入住，您都将赚取租金。”
律师指出，很多投资业主的租约不是和Quest签的，而是他们控制的一家空壳公司，这家空壳公司名下并没有什么值钱的资产可以处置，继而也就无法弥补投资者的损失。
值得注意的是，每处Quest物业都由不同的空壳公司负责运营。例如，上文中提及的Quest Potts Point酒店，运营商是一家名为“Potts Point Tenancy Pty Ltd”的公司。
此外，运营商和投资者签署的租赁合约条款非常复杂。如果出现问题，运营商可能会依靠复杂的合同和财务结构来减轻他们对所有者的财务义务。
对于投资者而言，由于有高租金回报保证，很多投资者也只能接受这些条款。
例如，在上文提到的Quest Potts Point酒店，作为业主的塔尼亚?沃特豪斯（Tania Waterhouse）自身是一名专业律师，也无法避免这样的事情。
根据她和其他房东收到有关解约的通知，除了取消租约外，其中还包含一项保密协议，并剔除了业主提起诉讼的权利。
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麻烦还在后面
更麻烦的是，服务式酒店公寓通常划为商用，这也就限制了使用范围。
换言之，一些投资者既不能在这些物业中自住超过两周，也无法按照正常12个月的租期进行长期租赁。
以Quest Potts Point酒店为例，2007年的公寓销售合同中包括了对土地使用的限制。即便终止和Quest的合作，该限制也一直有效。
根据这些限制，“公寓只能用作服务式公寓住宿，不得用于永久居民住宿”。变更这些限制需要获得规定机构的书面同意，例如悉尼市议会。
当被问及整个Quest网络是否有类似的分区限制时，Quest首席运营官戴维·曼斯菲尔德（David Mansfield）表示，分区条例由地方议会制定，“每处物业情况不同”。
但是，据了解，大多数Quest服务式公寓酒店都存在这样的限制。
目前，沃特豪斯和Potts Point服务式公寓的其他72位业主目前正在商量各种对策。
他们考虑的选项包括物业整体打包出售、或者另选一家管理公司转租。但是，实际上这两种方案都不太可行。
如前文所述，服务式公寓售价下跌高达40%，对于很多投资者而言，即便能够出售，也是割肉。
另外，考虑到此类物业产权的分散性，整体打包出售并找到合适的买家接手，难度可想而知。
关于业主的构成，沃特豪斯说：“在72名业主中，只有三名是专业人士，其余的都是爸妈投资者。许多人是通过自管养老基金购买，并依赖于这项投资来提供退休收入。”
“相反，在一切敲定之前，业主还面临6到12个月的不确定时期。即使收入停止了，法人团体的费用和其他支出也不会少。”
结语
在正常环境下，稳定的租金回报和无需自行管理的优势是服务式酒店公寓的最大“卖点”。
然而，看似一切都很好的情况下，实则风险和问题一点也不少，Quest就是一个最好的案例。
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