选择低首期付的贷款,无疑能使许多首次投资者,尤其是尚未拥有可增值资产的人尽快迈入投资者行列。
据澳洲房产观察网报导,一般贷款与价值比率(LVRs)高于80%时需要使用房产贷款保险,这值得考虑更长远的影响。
投资者不仅需要准备购房首期付款,还需要考虑所有其它的费用,诸如-建筑及病虫害检验费、印花税和房产转让费用等。首期付款应被视作独立于这些费用之外。
也可以考虑在首期付款中建立一个“缓冲区”,当市场发生变化时,就不会处于债务超过房产价值的境地。只投入最低限度的资金在房贷中并非好主意。
另一方面,向银行贷款的能力是一个完全不同的问题。网络上有一些服务性的计算器,但自己需要确定如何谨慎计算。
了解贷款人抵押贷款保险(LMI)
贷款人抵押贷款保险承保贷款人,而非买家,用于防范买家拖欠贷款。首付金低于20%的买家被认为拖欠贷款的风险较高,因此一般都会要求购买贷款人抵押贷款保险。
贷款人抵押贷款保险通常是买家借款超过房产购买价格的80%时一次性付款购买的保险。
然而,有些人认为这是需要支付的另一种成本,实际上它是一个有价值的工具,可以帮助人们更快实现目标。
Chan & Naylor金融分析师兼合伙人沃尔德伦(Albertus Waldron)解释说:“我经常从房地产投资者那儿听到这样的评论:‘为什么要去承担额外的成本?’这样一来,大多数人尽量避免支付抵押贷款保险,他们视其为贷款人强收的费用。”
“一些投资者没有认识到,在某些情况下,这可以是一个非常有价值的工具,使他们更大程度的利用杠杆作用,使他们能够更快地发展自己的资产基础。”
这一点尤其表现在市场变化速度超过积攒首期付款的速度时。
沃尔德伦说:“因为拖欠贷款出现的频率对于贷款机构各不相同,值得一提的是,各贷款机构收取的费用也明显不同,甚至同样的贷款与价值比率的贷款也有差别,所以可以多选择比较。”
对于拥有资产的投资者
对于已经拥有自住房的首次投资者,可能发现自住房已有足够的增值,能够进行再融资帮助购买投资房,同时能够保留自住房。他们应该同贷款机构商讨这一选项,看看是否能满足个人情况的需求。
从本质上讲,这是利用现有房产的资产来支付投资房的首期付款。对于在一个不断增长的市场中已持有自住房一段时间的人,他们即时支付利息和本金,也可利用资产增值的部份进行投资。
有些贷款机构要求房主的自住房保持20%左右的资产缓冲区,因此不太可能利用所有资产到投资房中。
利用资产可使投资者获得交叉担保。贷款机构有自住房和投资房的注册信息,根据自住房的资产状况,可能不必实际支付任何现金给投资房。如果拖欠了投资房贷款,这种情况下可能会面临失去自住房的风险。
交叉担保的好处之一就是投资者不必支付贷款人抵押贷款保险。
另一种选择是利用资产让每一房产申请不同的贷款。这将房产完全分开,可能不需要实际支付资金,并允许使用房产再融资或信用贷款来支付首付款和费用。
在首付款方面买家各不相同。如果不能存更多的钱,则购买负担得起的房产;如果能迅速积攒存款,就应该尽可能利用资产。
来源:大纪元 责任编辑:简玬
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