从上一次经济衰退（1993 年）到新冠疫情爆发（2020 年），在悉尼、墨尔本、布里斯班或是规模小一些的城市中，住房市场的发展都主要围绕一个主题——城市化。
20来岁的年轻人受到大城市的繁华吸引，从偏远郊区向城市迁徙，逐渐形成了一个独特的内城（inner city）社区。
墨尔本Fitzroy
根据研究，城市人口密度虽然会带来交通拥堵和居住空间缩小，但也同时会形成一个支持创造性技能和创业精神的商业生态系统。创意人士和知识工作者汇聚在内城区，初创企业、设计师店等都是这种新创意阶层融合文化的一部分，能够创造出很多就业和商业机会。
在过去很长一段时间内，澳大利亚人口增长也支撑了这一观点。
婴儿潮（1946-1064年）后的几代人，包括X一代 (1965-1979出生) 和千禧一代 (1980-1995出生) 改变了城市生活的风格：受高等教育和培训的比率不断上升，结婚和贷款买房的年龄逐渐推迟。他们热爱去海外旅行和工作、往往要等35岁以后才有意愿组建家庭。
这种生活模式支撑了对澳大利亚内城区写字楼、商铺和公寓的需求。
但是，新冠疫情来了。
疫情打破日常市区通勤
一转眼，疫情已经持续超过一年半时间。在这一过程中，澳大利亚所有的大城市都经历了不止一次的封城。事实上，全国人口和经济活动最多的两大城市——悉尼和墨尔本，目前仍在经受最为严格的封锁。
内城区的魅力——较高人口密度所碰撞出的“火花”——正越来越黯淡。
封城期间，悉尼海港大桥附近的Rock区商业街
住在郊区，到中央商务区的工作，曾经为澳大利亚的内城区带来了繁荣，然而，现在那些内城区最重要的成员——写字楼白领中的很多人，都集体“退缩”到郊区的家中，开始学习如何在传统家庭住宅范围内工作、购物、学习和娱乐。
只有到市中心，才能找到最好的工作、吃最好吃的美味、买到想要的东西、参加各种艺术和文化活动……这种观念正被逐渐打破。
因此，与新冠疫情爆发之前的情况截然不同，一种新的生活方式和新的住房需求开始出现。
置换房需求将激增
上周，澳大利亚进行了第18次人口普查。而本次人口普查的初步数据已经显示，澳大利亚居民正在从受疫情冲击严重的市区向沿海和更远的郊区迁移。
为了对未来可能出现住房市场需求变化情况有更具象的了解，让我们先来看一下2021年到2026年——也就是到下一次人口普查时，各年龄组人口可能的变化。
澳大利亚统计局基于上一次2016年的人口普查，在疫情前曾发布过一组人口预测。
最引人注目的一点是：43岁左右的人口即将激增，因为婴儿潮的后代们（即千禧一代）已经度过了可以无牵无挂的30岁，现在年龄到了30岁末至40岁出头，到2026年时，这一人群将到达43岁（生于1983年）左右。他们中的大多数人已经成家，生育有一个或两个孩子；往往双方都在工作，不少人在职场已经取得了一些成功。
这对于住房市场将是一个重要转变。在生命周期的这个阶段（也就是43岁左右），通常澳大利亚人对住房的需求往往会发生变化：淘汰紧凑的极简主义公寓，换成位于郊区、附近有学校的独立屋。
对于置换房屋，一个43岁的人已经近20年的时间来累积财富，未来也有20年左右的工作时间来偿还大额抵押贷款。
当然，不仅仅是 2026年43岁的人，一整波现在30岁出头、40岁不到的千禧一代都正在从青年迁移到中年。他们的人口数量是目前澳大利亚各年龄段人口中最高的。
因此，住宅市场中的“房屋升级”应该会在未来五年内激增，这意味着那些有前后院以及居家办公空间的独立屋需求将继续升高。
哪怕有些千禧一代没有购买独立屋的资金，他们也很有可能搬出内城区只有1-2个卧室的小公寓，在郊区置换卧室和浴室更多的大公寓。
原本，他们淘汰的内城区公寓，会有新的年轻人来接手。尽管新的Z一代（1996-2010年出生的人）人口数量要略低于千禧一代，但这种总量上的差距，会因为更大的城市化进程而缩小。
可是现在，这种人口差距带来的市场变化可能会变得更为显著——因为疫情后，澳大利亚实施严格边境管理制度，大量移民和留学生都无法入境，30岁以下的人口正在严重下降。
这种迫在眉睫的人口转变，意味着，在不久的将来，对住宅物业的需求将由中年人置换房屋和更多年轻人来到城市两大驱动力，转变成以前者为主导的市场。
尽管与此同时，婴儿潮一代正在寻求大房换小房、并搬到生活方式更适合他们的地区。但对于病毒的恐惧，恐怕会让他们放弃内城区，转而考虑偏远一些的郊区中心地带。
千禧一代爱什么区域？
那么，一个现在38岁，到2026年43岁的人，他/她对住房的需求，比如位置、周边配套和生活方式，到底会有怎样的转变？这就是住宅升级市场主要研究的方面。
在上一次人口普查中，有 30.4万名38岁的人和32.2万名43岁的人居住在澳大利亚，相当于每1000名居民中有13人和14人的比例。在他们喜欢居住的“热门”地区，这一比例通常为每1000名居民中有20 多人。
其中，在澳大利亚四大人口最多城市，38岁人群居住的“热门”地区如下：在墨尔本，主要包括Yarraville、St Kilda和Fitzroy；
在悉尼，主要包括Alexandria、Leichhardt和Bondi；
在布里斯班，最具代表性的是Holland Park；
在珀斯，则是Leederville。
疫情前的墨尔本Yarraville
当然，38岁的年轻人也分散在内城区的多个区域，但许多人对内城以及这种选择所带来的生活方式和住房都非常重视。
然而，到了43岁，很多人似乎都发生了转变。对于这个年龄段的人来说，四大主要城市的“热门”居住地包括：墨尔本西区的Taylors Hill和Caroline Springs，以及东南区的Cheltenham；
悉尼西北远郊的Rouse Hill和距离市区位置适中的Seaforth 等地；
布里斯班东区的Camp Hill；
珀斯北部海滩的Iluka。
悉尼Rouse Hill Town Centre，图/GPT
事实上，在30多岁到40多岁之间的生命周期过渡中，育儿成为很多家选择住房的主要考量因素。其中不少家庭的孩子正从幼儿成长为青少年。对于他们的父母，那些出门就有Café、酒吧和超市的Bondi、St Kilda或Leederville公寓，突然不再适合家庭需求。尤其是现在，很多家庭至少需要一个卧室被重新设计成办公室。
内城区的时髦、便利恐怕很难留住对空间需求越来越大的“实用主义”家庭。
不过有一点令人好奇：目前这一群有史以来受教育程度最高、从青少年时期就开始接触互联网的澳大利亚中年人，是否会“发明”更酷的生活方式？还是会按代际变化的普遍自然规律，像上一代人一样，延续西方世界已经维持超过半个世纪的郊区中产阶级生活？不用太久，时间会证明一切。
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