来源：澳房汇
移民人数的锐减和更多人能够在家工作可能会减缓像Oran Park和悉尼西部其他城区的发展。图: Wolter Peeters
文: Nigel Gladstone
专家认为，随着移民放缓，疫情生活方式的改变导致很多人搬离悉尼，过去20年悉尼地区出现的房价泡沫可能已经成为过去。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，内城区已经过时，对在远离工作地点居住的新需求将彻底改变市场，并令房价泡沫消失。较早前的一项新研究显示，悉尼的一些细分市场出现了这种情况。
Oliver说:“这可能会打破泡沫心态。”
“如果你能生活在蓝山和只需要每周一天或两天到悉尼市中心，又甚至完全不用到市区，那么这将彻底改变澳大利亚房地产市场，也使泡沫更难集中在以市区为中心的区域，因为居住的地点有更多的选择。”
Oliver对一项测试大都会区域内是否存在房价泡沫的研究作出以上的回应。新南威尔士大学副教授Chyi Lin Lee和西悉尼大学的Mustapha Bangura博士发现，以往的证据显示，1991年至2016年间，泡沫在西区形成，而在其他地方则没有。
他们将泡沫定义为房价上涨而租金没有相应上涨的时刻。副教授Lee表示，从2001年到2005年和2014年到2016年，整个悉尼西区都出现了泡沫。
他说:“对泡沫的研究得到不同的结果，有些研究人员发现了泡沫，有些则没有。我们想知道原因。所以我们考察了悉尼的细分市场，因为我们认为整个城市太大了，按地区划分可以让我们更清楚地了解情况。”
分析显示，悉尼西区房地产投资者的高度集中使该地区容易出现房地产泡沫。Lee副教授表示，2016年，该地区占整个悉尼地区所有投资损失或负资产房地产投资者的一半，而出租物业占该地区所有私人住宅的35%。
2016年悉尼各地区出租物业比例? ?来源:新南威尔士大学和西悉尼大学分析
在2014年和2015年初的大部分时间里，房地产投资者主导了新州的市场，占大部分月度新房贷。但这种趋势已经改变，今年到目前为止，自住买家已经占大约70%的新贷款。
Grattan Institute的Brendan Coates表示，悉尼或墨尔本不太可能在不久的将来出现房地产价格泡沫，因为“人们用脚投票”，从内城区搬到市郊或乡镇地区。
Coates 说:“我认为我们不会看到泡沫出现。最近房价上涨，主要是因为利率处于纪录低位，而在可预见的未来，利率和移民将维持在低位，我们不太可能看到悉尼或墨尔本的房价迅速上涨。”
新州月度新房贷(经季节性调整)? 来源:澳大利亚统计局贷款指标2020年7月
Lee副教授同意，由于疫情的影响，市场出现了 “不同的走势” 。他说:“即使在疫情出现之前，很多人就已经搬到中央海岸，仍然在悉尼市中心工作，但现在大多数人不需要去市区，所以这可能是一个吸引因素。”
Oliver博士表示，他很惊讶新南威尔士大学的研究人员只发现西区出现价格泡沫。他说:“我们经历过房价比租金或收入更大幅飙升的泡沫时期，通常是因为利率偏低，房价会自动上升。这些时期会被较疲弱的时期取代，但我们从未真正经历基本价格调整。”
蓝山地区的空置出租物业数量在8月份创下10年新低，只有49套空置，占0.7%。在中央海岸，8月份只有331套空置出租房屋，比例为0.7%，是SQM Research自2005年以来录得的最低数字。
今年8月，悉尼CBD有1448套空置出租物业，较5月份少。5月份有1796套出租房空置，空置率升至15%的15年新高。
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