来源：澳洲房产大全 作者：Clay
一般来说，股市和房市的境况是分不开的。但现在不是这样了。
今年3月以来，由于各国央行和政府向发达国家注入了数万亿美元以避免经济衰退最严重的影响，股市出现了惊人的反弹，但这种反弹并没有出现在房地产市场上。
至少在澳大利亚没有。
到目前为止，住房价值将大幅跳水的可怕预测尚未成为现实，即便是相对保守的预测者也认为，我们尚未看到衰退对住房市场的影响。
莫里森政府通过其收入支持计划及劝导银行对房东和抵押贷款持有人的还款给予延期，有效地制止了潜在的房地产市场崩溃。
但它不能永远阻挡局势发展。如果失业率高居不下的时间超过预期，甚至延续上次衰退的模式，大量房地产投资者可能被迫开始抛售。接下来就会轮到自住房业主。
这是因为银行有法律义务确认和报告其账户中的坏账和可疑债务。同样值得注意的是，那些要求延期还款的人并不是搭上了免费的便车。
利息正在累积成债务，这些债务将会转化为贷款的资本。当暂停还款期结束时，贷款人会欠下比开始时更多的钱。
当今年3月开始裁员时，超过80万澳大利亚人接受了延期偿还住房、商业和个人贷款的方案。推迟还款计划将于下个月结束，但由于面临经济“断崖”的危机，暂停还款计划可以再次申请延长。
最重要的是，两周前，约有280亿澳元从退休金账户中取出，其中很大一部分流入抵押贷款对冲账户，这可能缓冲楼市低迷带来的冲击。
然而，这两项进展都表明，家庭对偿还能力存在相当程度的焦虑。澳新银行已经警告说，一些房主可能撑不下去了，并警告说，一些人将不得不在“未来几个月”考虑出售房产。
政府为什么不顾一切地避免房地产市场崩盘？
房地产在任何地方对经济健康发展的重要性，都比不上这里。
股市崩盘的确会造成伤害。它们会减少财富，损害支出。但在澳洲这样一个痴迷于房地产的国家，房价下跌的影响可能会严重得多，尤其是在我们经济的很大一部分依靠住宅建设的情况下。
自20世纪90年代初以来，房价飙升，银行已经把自己变成了光鲜亮丽的建筑协会。房地产越繁荣，他们就借出越多的钱。他们放贷越多，物价上涨越快。
像一台永不停息的取款机。
澳洲家庭债务与收入的比例接近200%，达到创纪录水平，银行业对房地产的敞口也很大。约80%的贷款者在澳洲四大银行之一有一笔贷款。
这就是为什么政府一直热衷于让银行延长贷款暂停还款期，希望这能帮助失业者度过难关，直到经济复苏顺利进行。
大多数经济衰退都是由某种金融危机引发的：信贷短缺、利率急剧上升或金融泡沫破裂，如房价过高。
这一次是由导致大规模失业的健康危机引发的。但它很容易复发，造成金融危机，使整个问题变得更糟。
就在几个月前，通常十分冷静的评论人士做出预测，澳洲房地产市场将崩盘至多30%。
就连澳大利亚最大的住房贷款提供者联邦银行(Commonwealth Bank)也预计将下滑32%。
上周晚些时候，评级机构S&P预测，随着维多利亚州的病例数量增加，全国房价将下跌10%。
“我们认为，悉尼和墨尔本这两个市场的跌幅可能会超过10%，但随着人口增长大幅放缓，墨尔本的表现更为疲弱，”该机构表示。
这是一种大胆的保守说法，因为它凸显了对住房需求的第二次重大打击。首先，显然是不断上升的失业率。第二个是人口增长的下降。
移民占澳洲人口增长的约64%。而人口增长也刺激了住房需求。所有这些多余的人都得找地方住。这就是住房建设对经济如此重要的原因。
然而，随着边境的关闭，每年的移民数量将从两年前的23.2万骤减到本财政年度的3.1万。这是一个世纪以来的最低人口增长数。这些令人难以置信的疲软数字是曾经基于我们在1月份重新开放国际边界的基础上得出的，而现在看来这是极不可能的。
但住房需求还面临第三重压力。上周公布的住房信贷数据显示，贷款增速骤降至3.1%，为近半个世纪以来的最低水平。
不仅如此，投资者已经完全放弃了房地产市场，考虑到资本增值的可能性极小，再加上租金不断下降，这并不奇怪。
如果建筑业是一个水龙头，可以随时关上就好了。但不幸的是，建筑是一个中长期的业务，一旦开始了，就没有回头路可走。
现在的情况是市场上出现了延迟反应——经济学家称之为“滞后”。目前，有相当多的工程正在进行中，这些工程是在疫情爆发前就已委托进行的，随着需求减弱，这些住房项目将冲击市场。
这将对价格构成压力。这就引出了其他问题。
根据上周发布的最新数据，6月份建房许可下降近5%，使年度降幅达到近16%。公寓和独立屋均出现下降。
这是对市场疲软的正常反应，但程度不同寻常。建设低迷将导致供应减少，这最终将支撑房价，但与此同时，建筑业的日子可能不好过。
工作岗位的短缺可能会导致企业倒闭，对劳动力的需求大幅下降。尽管最近的建筑业刺激计划可能会部分抵消这一影响，但不足以让整个行业渡过难关。
这将导致更多的失业。随着建筑商努力维持收支平衡，给住房市场带来了进一步的痛苦。
这一切都突显出现实世界与日益脱离现实的股市之间存在巨大差距。
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