澳洲新闻

2021年12月2日星期四

在过去20年里，澳洲房价攀升了193%，而工资涨幅却不到其一半

根据CoreLogic对房地产市场与工资增长的关系进行分析后发现，房价的增长远远超过了工资的总体变化。

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这份新的研究旨在显示房产市场的增速在过去二十年中超过工资增长的程度。

在这二十年里，工资上涨了81.7%，同期澳大利亚的房屋价格却激增了193%。

而澳大利亚的住宅价值在过去一年里就上涨了22%，这使得这种差距进一步加剧。

积累首付所需的时间越来越长

这份新的分析报告出炉之际，监管机构、银行、州和联邦政府也正就如何解决住房价格越来越高的问题展开更广泛的讨论。

11月15日，澳大利亚央行助理行长Luci Ellis在议会委员会上承认，对许多澳大利亚人来说，进入房地产市场最现实的方式是通过父母给予的帮助。

在今年9月，The Standing Committee on Tax and Revenue就房屋供应及负担能力开始进行调查，目前正在分析导致房价飞涨的税收、监管和供应问题。

尽管澳大利亚统计局11月份公布的澳大利亚工资价值指数WPI年增长率为2.2%，反映出该指数已恢复到疫情爆发前的水平，但澳大利亚的工资在过去10年里并没有出现有意义的增长。

在过去的一个世纪里，澳大利亚的工资增长几乎减半。

尽管2018年薪酬价值指数增长了2.3%，高于2017年1.9%的历史低点，但这一数字仍低于截至2013年之前15年里3.5%的平均工资涨幅。

报告称，在过去20年里，塔斯马尼亚州二者的增长率差异最为极端。

塔斯马尼亚州的房地产价格在这些年中上涨了近300%，而该州的薪酬价值指数却仅上涨了84%。

紧随其后的是首都领地、维多利亚州及新南威尔士州。

与此形成鲜明对比的是，在北领地，工资与房价涨幅之间的差距一直是最小的。北领地拥有薪酬丰厚的临时劳动力，他们往往供职于能源行业。

在过去20年里，这导致了工资在该行业需求高的时期大幅上涨，而对永久住房的需求却没有显著增加。

根据澳大利亚央行的数据显示，在过去12个月里，每个首府城市的房价都上涨了15%以上，平均房价是家庭平均可支配收入的5.5倍。

到2021年，现在在墨尔本和悉尼，分别需要11年和15年才能存够钱买房。

工资与房价增速差异的影响

相对于房价而言，相对较低的工资增速有几个含义。

首先，当房价上涨的速度快于收入增长的速度时，为贷款积累住房首付就变得更加困难。

截至今年10月的一年来，按澳大利亚住房中位价来计算，20%的首付要求增加了25,417澳元，达到137,268澳元。

而到今年9月为止的一年中，工资只上涨了2.2%。

这意味着家庭储蓄很难跟上这种增长速度。在房价快速上涨的时期，这往往会导致首次购房者的需求减少。

相对于工资增长缓慢，房价高企的另一个重要影响是，随着时间的推移，贷款可偿还能力的变化会降低买家的购买力。

由于贷款利率较低，用于偿还住房债务的收入比例一直相对较低，而且随着时间的推移一直保持稳定。

然而，低通胀和工资增长意味着家庭无法轻松或快速地偿还贷款。

对于相对较新的贷款持有者来说，这尤其沉重，因为他们背负了30年的长期贷款，尤其是在贷款利率即将上升的情况下。

更高的工资增长，往往与更高的通胀水平相一致，侵蚀了贷款债务的实际价值，使其更容易偿还。

在短期内，当谈到住房周期轨迹的变动时，工资增长也将是一个值得关注的关键指标。

这是因为工资和通胀的变动会影响现金利率，而其也是影响贷款利率的关键因素。

澳洲央行行长Philip Lowe周二在演讲中表示，年度薪资增幅可能成为触发现金利率上调所需的可持续通胀水平的“路标”。

Lowe表示，澳洲央行预期工资价格年度涨幅为3.0%或更高，以将通胀率维持在2%至3%的目标区间。

更高的现金利率可能会给房价带来下行压力，但澳大利亚央行坚称，在2022年是不太可能升息的。

CoreLogic称，如果房价因利率上升而下跌，且薪资上涨，首次购房者可能会有储蓄更多首付的新机会。

报告称，近期购房者的资产水平可能会受到冲击，但通过加薪，他们偿还贷款的能力有望增强。

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阿德莱德房价中位数飙升至近56万澳元！29年来最高

阿德莱德的房价已经飙升到了前所未有的水平，创下了近三十年来最高的月增幅。

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阿德莱德的房价录得近三十年来最强劲的月度增幅，这超过了几乎所有的首都城市。

CoreLogic的Hedonic房屋价值指数报告显示，阿德莱德的房价中位数在上个月增长了2.5%，即13,500澳元，达到了558,179澳元，这是29年来的第一次。

在过去的三个月里，阿德莱德的房价中位数已经上升了6.5%。

其表现仅次于布里斯班，布里斯班上个月房价增长了2.9%，在过去的三个月里增长了7.4%，达到了662,199澳元。

阿德莱德房主的资产价值经历了26.5%的年度增长。

南澳地区的房价在上个月飙升了2.3%，仅次于新州的2.4%和塔州的2.5%。

全国范围内，11月的房价中位数增长了1.3%，是10个月来最弱的增长。

根据CoreLogic的分析，阿德莱德和布里斯班是唯一房价增长没有放缓的城市。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless说，阿德莱德的疫情封锁较少，住房负担不那么紧迫，以及更多的移民，助长了房屋需求。

他说："另一方面，悉尼和墨尔本的需求受到了负担能力压力和州际及海外移民流出的严重影响。"

上周末，阿德莱德记录了299次房屋出售，这是自CoreLogic于2008年开始记录数据以来，该州最繁忙一周，这意味着南澳市场的活力强劲。

在截至11月28日的四周时间里，阿德莱德市的房屋销售量比五年平均水平低了32%。

CoreLogic的报告说："在售房屋数量仍然很少，但在大多数地区正在增加。"

"如果房屋需要更长时间才能售出，卖家可能需要调整他们的定价。"

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2021年12月1日星期三

“繁荣远未结束” 澳大利亚房产价格连续第14个月上涨

澳大利亚的房地产市场热潮继续发展。根据最新数据显示，在11月份，澳洲住房价格连续第十四个月上涨。

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全澳范围内，房价已经攀升了22.2%，使澳大利亚的房产中位价增加了大约12.67万澳元。

但市场的增长正在失去动力。

根据CoreLogic最新的全国房价指数显示，尽管11月份全澳房价继续上涨1.3%，但11月份的数据是自1月份（+0.9%）以来最疲软的。

首府城市之间的表现不同

在悉尼和墨尔本，由于新挂牌房屋数量的突然增加和负担压力，市场情况已大幅放缓。

悉尼房价在11月上涨0.9%，墨尔本房价上涨0.6%，与今年3月悉尼和墨尔本房价分别飙升3.7%和2.4%的剧烈涨幅相比相去甚远。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，增长速度放缓是由多种原因造成的。

“在最近几个月里，几乎所有推动房价上涨的因素都失去了部分效力。”

“固定贷款利率正在上升，更高的待售房源数量正在降低购房者的紧迫感，可承受性已成为进入市场的更大障碍，贷款也更难获得。”

但Lawless认为，繁荣远未结束。

他表示：“尽管市场的推动力已经退去，但现在仍然很火热。”

“繁荣还没有结束。即使在房价增速放缓的墨尔本和悉尼，你仍能看到房价在一个月内上涨1%。”

“尽管市场活动已经放缓，但其速度仍远高于平均水平。如果你仔细研究一下悉尼的市场，你会发现1%的涨幅仍然相当于房价在一个月里增加近1万澳元。”

首府城市的房市发展趋势正显示出更大的多样性。

目前，澳大利亚增长最快的房地产市场在布里斯班和阿德莱德，那里的房价正在迅速上涨。它们也是仅有的尚未经历减速的首府城市。

布里斯班的房价在11月上涨了2.9%，达到了周期性高点。这是这座河畔城市18年来房产价格的最快增速，在短短一个月内，平均购房支出就增加了1.85万澳元。

阿德莱德的房价上涨了2.5%，相当于攀升了13,500澳元，这也是1993年2月以来的最高涨幅。

Lawless表示：“与更大的城市相比，布里斯班和阿德莱德的住房负担能力不那么紧迫，当地受到的由新冠疫情封锁造成的破坏较少，而且州际移民的增加也正在推动住房需求。”

“另一方面，悉尼和墨尔本的需求受到负担压力和州际及海外移民减少的影响更大。”

购房者开始转向单元房

独立屋的表现继续强于单元房。在11月，首府城市的这两种房产价格分别上涨1.2%和0.7%。

从房产中位价上看来，目前，首府城市的独立屋较单元房贵37.9%，成为有史以来的最大差异。

以价值计算，首府城市的独立屋价格平均比单元房多240,500澳元。

在悉尼，独立屋和公寓价值之间的差距是最大的，一栋独立屋的价格平均比一套单元房高出52.3万澳元。

Lawless表示：“由于各种住房类型之间存在如此大的价值差距，难怪我们看到需求正逐渐选择向高密度住房过渡，原因是它们比买独立屋要便宜得多。”

他还认为，到2022年，澳大利亚的房地产市场将继续上涨，尽管速度会放缓。

“在房价开始下跌之前，市场仍有上涨空间。市场下跌的信号是利率的上升，”Lawless表示。

“我的猜测是，到2022年，增长速度将逐渐放缓，但房屋价格可能仍会上涨。

“重要的是，情况将更加多样化。除了个别情况以外，并不是每个市场都能实现两位数的年增长率。”

房源的上涨可能还将持续

挂牌物业供应动态的不同，也在澳大利亚各首府城市产生了不一样的影响。

在截至11月28日的四周内，阿德莱德可供出售的总挂牌房产库存量比5年平均水平低32%，布里斯班低33.9%。

然而，最近几周，悉尼和墨尔本的房源水平已变得更加正常，悉尼的上市物业总数仅比5年平均水平低2.6%，而墨尔本的待售物业数量已经比5年平均水平高7.9%。

Lawless表示，他预计新房源的数量在新的一年里将继续增加，这将是推动资本增长放缓的一个关键因素。

他表示：“在那些待售房产库存水平开始加快上涨的城市，买家的议价能力更高，选择也更多，这并不奇怪。”

而最新的Domain数据显示，随着明年1月份房地产市场重新开放，希望在房价见顶前出售房屋的房主数量还将大幅增加，挂牌房源水平也将进一步上涨。

与去年同期相比，悉尼的估价请求增加了32%，墨尔本则增加了42%，这表明大量潜在卖家正准备在新的一年进入该市场。

Domain研究和经济部门主管Nicola Powell，大量房源的上市可能会比预期更快地改变市场。

她表示：“估价激增很能说明问题，尤其是在我们离年底如此之近的这个时候。”

“我认为，这表明越来越多的房主正考虑把他们的房子放到市场上出售，因为他们害怕错过可能会在明年初到来的顶峰时期。

“待售房产库存数量正在增加，并迅速改变了市场的情况，这对买家有利。”

其他首府城市同样出现了醒目的高房产估价率，阿德莱德上升了34%，布里斯班上升了19%，珀斯上升了23%。

Powell表示，1月初上市待售物业数量的激增情况可能会延续到整个秋季。

她表示：“在接下来的一年中，我预计夏末和秋季都将十分强劲，届时购房者将看到更多的选择进入市场。”

“我们的房价增速已经度过了峰值，房产价值也将很快达到顶峰。因此，卖家将试图在形势保持强劲的时候卖出，但局势已经开始逆转。”

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全澳房价涨幅放缓布里斯班和阿德莱德逆势而行

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( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》12月1日讯根据房地产分析机构CoreLogic发布的数据，澳大利亚11月房价涨幅为1.3%，继续呈现放缓趋势。然而，布里斯班和阿德莱德房价月涨幅继续升高。

布里斯班房价同期上涨2.9%，阿德莱德上涨2.5%，月涨幅皆创新冠疫情爆发以来新高。事实上，布里斯班房价月涨幅创2003年10月以来最高纪录，阿德莱德创1993年2月以来最大月涨幅。

分析人士称，虽然澳洲房价涨幅放缓，但布里斯班和阿德莱德却逆势而行，这与两座城市的房价相对较低有关。此外，在过去四周，这两座城市的房屋拍卖挂牌量比5年平均数低30%以上，说明市场供不应求，房价继续大幅攀升也就不足为奇。

参考资料来源：澳大利亚人报

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澳洲房价涨幅放缓布里斯班阿德莱德房屋拍卖挂牌量房产

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2021年11月30日星期二

澳房价增长率创1月以来最低! 悉尼房价一年内增长近30%

据《悉尼晨锋报》报道，澳洲房地产增长的步伐在11月大幅放缓，新数据显示，澳洲房价月度增长率达到了1月份以来的最低水平。

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周三早上公布的CoreLogic月度房价数据显示，澳洲房价在过去一个月增长了1.3%，悉尼和墨尔本的房价增长速度均有所下降。

悉尼房价在11月增长了1%至1,360,543澳元，而公寓价格增长了0.7%至837,169澳元。墨尔本房价增长了0.6%至986,992澳元，而公寓价格则增长了0.5%至626,449澳元。

乡镇地区的房价增长了2.2%，而城市房价增长了1.1%。

CoreLogic研究部门总监Tim Lawless表示，几乎推高房价的每个因素都失去了作用。

“固定房贷利率在增长，房源更多了，导致买家不着急买房，可负担性的问题更加严重了，而信贷现在也没有以前那么简单。”

本月初，澳洲审慎规划局为了控制风险借贷，收紧了信贷评估。房屋买家平均借贷能力下降了5%。

最近几周，澳洲房屋拍卖活动大幅减少，拍卖清盘率也有所下降。

另外，挂牌出售的房源数量猛增，Lawless称这是使房市发展放缓的一个重要因素。11月的出售房源达到了2015年以来的最高水平。

“我们预计房屋储备水平会让买家在协商时候获得额外的优势。”

悉尼和墨尔本的房市也受到了可负担性压力、以及州际和海外移民缺少的影响。

上周末，墨尔本的房屋拍卖达到了9月中旬以来的最高水平，初步清盘率为68.5%。而悉尼上周的房屋拍卖数量在有记录以来排名第二，清盘率却只有71.4%。

新州乡镇房价在11月增长了2.4%，维州乡镇房价11月增长了1.8%。

房市表现最好的首府城市是布里斯班，房价增长了3.2%至757,194澳元。堪培拉房价增长了0.8%至999,755澳元。

悉尼房价在一年内增长了29.1%；墨尔本房价一年内增长了18.1%。新州乡镇和维州乡镇的房价分别增长了34.2%和28.9%。

通勤方便的乡镇地区以及海滨小镇的房价都呈现迅猛增长的态势，包括新州Southern Highlands和Shoalhaven及Hunter Valley以及塔州的Launceston和North East。

*以上内容转载自1688 澳洲新闻网，Danny在澳洲对内容或做细微删改，不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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公寓没戏？澳洲公寓价格涨幅榜公布！新州多地涨幅超40%！房东受益高达百万

由于现金利率处于历史低位，独栋房屋的表现大大超过了公寓，因为越来越多能够在家工作的人在寻求更大的空间和后院。

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CoreLogic的数据显示，在截至10月的一年里，澳洲各地的独栋房价中位价已经飙升了24.2%，而公寓则为13.3%。

首府城市的公寓已经错过了此轮住房热潮，墨尔本公寓的年度涨幅仅为9.2%。

不过，与首府的大城市不同，偏远地区的公寓价格被推高了，年度增幅达到了22.5%，几乎是首府城市11.8%的两倍。

在14个偏远地区议会，公寓价格的变化甚至更为剧烈，一年内飙升了30%以上。

新州有6地上榜，昆州有3地上榜，维州有4地，塔州有1地上榜。

在涵盖新州北岸Grafton和Yamba在内的Clarence Valley地区，公寓的中位价已经攀升了45.6%，达到494756澳元。当地公寓的价格比布里斯班、阿德莱德、珀斯或达尔文还要高。

新英格兰大学所在地Armidale的公寓价格上升了43%，达到237869澳元。

昆州Noosa地区公寓的价格飙升了36.9%，达到1049069澳元。

然而，最大的惊喜是附近的Gympie，当地的独栋房屋和公寓的价格在一年内都飙升了40%以上。公寓上升了41%，达到323473澳元，而独栋房价上升了32.3%，达到502764澳元。

塔州West Tamar地区的公寓价价格上涨了35%，达到407414澳元。

维州也有3地上榜，Warrnambool的公寓价格中位数上升了33.9%，达到410191澳元。

公寓价格上涨也使房东受益。

CoreLogic 最新的数据显示，滨水城区和靠近中央商务区的公寓销售利润最高，在 6 月季度为房东带来的利润中位数高达 917,500 澳元。

公寓市场的亏损销售比例也大幅下降，较上一季度下降127个基点，至15.3%，原因是在房价飙升之际，购房者越来越多地转向公寓。

在分析的 467 个单元房市场中，67 个城区在截至 6 月的三个月内的所有销售均录得毛利。

在悉尼海滨城区Manly、Coogee和Bondi Beach出售的所有公寓都赚钱，毛利润总额达 1626.7 亿澳元。

比如，Manly 2号 West Promenade 的一套两房公寓房东在四年内获得了 105 万澳元的毛利润，而100 号Sydney Road的三房公寓则在八年内赚取了 124.4 万澳元。

墨尔本海滨郊区 Seaford、Bonbeach 和 Elwood 的公寓也获得了可观的收益，平均毛利润为 195,000 澳元。

阿德莱德的 Glenelg North、布里斯班的 Bongaree 和珀斯的 Fremantle 的公寓销售平均毛利润为 113,000 澳元。

这些地区占郊区的大部分，所有单元房销售在 28 个市场上均实现盈利，包括Noosa Heads、Ballina、Jindabyne和Coolangatta，所有这些城区的单元房销售都是盈利的。悉尼有20个地区，墨尔本有12个，其余7个分别分布在堪培拉（4个）、布里斯班（2个）和阿德莱德（1个）。

CoreLogic 澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示：“大部分盈利能力反映了对生活方式市场需求的激增，与过去一年中许多房价增长最快的市场一样，单元房盈利能力高度集中的城区通常是靠近海边。”

此外，靠近商业中心的城区单元房涨幅也不错，这些地方提供了更高的便利设施和生活方式，并且在以自住需求主导的市场中迅速上涨。这些地区包括：北阿德莱德（North Adelaide）、布里斯班的New Farm和悉尼的Double Bay，这些地区账面上看收益水平也很高。平均而言，悉尼Double Bay房东的毛利润为 720,000 澳元。

欧文女士称，悉尼和墨尔本全面解封、海外移民的逐渐回归和重返办公室的举措应该会开始增加城市中心的经济活动。

因此，未来这些市中心附近的单元房可能会有更多需求。