悉尼终于解封，墨尔本解封在即。
买家蠢蠢欲动，卖家欲拒还迎。
悉尼房价今年已涨27%，墨尔本每小时升值$332。
市场如脱缰野马，你该如何追上？
地产行情
疫情刚解封，房市要井喷，但澳洲房贷利率战争率先打响！最低利率已跌至1字头。
随着抵押贷款大战升温，澳大利亚最大的银行已将面向新客户的住房贷款浮动利率最高下调0.4%。
联邦银行(CBA)目前的最低浮动利率为2.29%，而中型银行ING于周五也将浮动利率 下调0.25%，至2.24%。现有客户被敦促应打电话给银行，要求同样的优惠。
过去一个月有28家贷款机构下调了浮动利率。而CBA的下调令其更接近西太银行的低浮动利率，市场预计澳洲国民银行和澳新银行未来几个月可能也会跟进。
近年来，银行间的固定利率战争硝烟弥漫，将固定利率客户的比例提高到市场的一半左右。但随着这些借款人现在被锁定，战场已转向浮动利率。
在Ratecity的数据库中，最低浮动抵押贷款利率为Reduce Home Loans的1.77%，而最低固定利率为Greater Bank的一至两年期利率1.59%。联邦银行向有至少30%首付的借款人提供最大的利率折扣，而且只针对新客户。
在2020年3月至11月期间，澳储行(RBA)将官方利率从0.75%下调至0.1%，但银行并未将所有下调幅度传递给借款人。
金融市场预计澳大利亚央行下次加息大约需要两年时间。在预期加息的环境下，浮动利率市场对贷款人来说是肯定要出手的，因为他们可以提高利率，但对借款人来说就不是那么回事了。
与此同时，联邦银行为更高净值住房贷款提供较低利率的决定表明，它已考虑到房价可能出现回调。
但银行业不希望在退潮时陷入困境，这才是关键。
数据窥趋势，让我们看看上周的清空率情况。
悉尼
上周悉尼地产行情再次维持清空率高位（82%），和此前一周（85%）市场行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出货量强势反弹，共有677套房产挂牌（此前一周为611套）房产进行拍卖。
上周实际成交也有所上升，为402套（此前一周为377套），但成交均价上升至148.50万澳元。
西太银行(Westpac)将其对今年悉尼房价增长的预测上调了5个百分点，至27%，长期封锁几乎没有抑制强劲需求和供应不足的强大驱动因素。
悉尼的房价已达到该行此前预测的22%，本月迄今上涨了约1%。
西太银行预测，住房市场的强劲势头将延续到明年。然而，它预计在2023年进入修正阶段之前，增长率将趋于平缓。该行分析师认为，悉尼住宅价格明年预计将放缓至6%，尽管比该行此前的预期高出2个百分点。
本周另一件让业界为之一震的是一份关于公寓建筑质量的报告。
新南威尔士大学和悉尼科技大学对110年期间注册的分契式物业模式的审查表明，糟糕的建筑质量已经让悉尼的公寓市场变成买彩票，购房者很可能买到有缺陷的公寓。
在悉尼、Parramatta和Canterbury-Bankstown地方政府区域的分契式物业中，近 26%报告了问题。但研究人员表示，缺陷的实际数量可能要高得多，许多问题被报告和文件不足掩盖了。
有文件支持的地方，他们发现有一半以上的建筑物存在缺陷。超过四分之一的建筑物存在三种及以上的问题，其中最常见的就是用水问题。
这些调查结果与新南威尔士州建筑专员本周早些时候发布的估计一致，根据对物业管理公司的调查，十分之四的建筑物有重大缺陷。
业内专家Laura Crommelin表示，需要做更多的工作来保护公寓买家。
但是，现在的大环境是，在公寓市场中，卖家——在这种情况下是开发商——和买家之间存在着非常严重的权力失衡。
报告已出，下一步就要看监管机构的行动了。
看完行情看具体房源，盘点近期悉尼的亮眼地区。
东区
东区近期出货量较少，可售房源不多，但交易价格仍然保持高位。
上周悉尼东区的亮眼交易是Darlinghurst Barcom Av交易的一套商改住公寓。
该公寓为2房1卫1车，上周以300万澳元的价格拍卖前成交。上一次交易仅仅发生在3个多月前，今年6月22日该物业刚以240万澳元的价格成交。
北海滩
不同于东区的复苏行情，北海滩市场仍然相对较为低迷。
下北
热门下北区上周出货量较低。
下北热门区域Mosman虽货少，但质优。成交的两套物业（公寓和独立屋）均以高价成交。
Euryalus Street的独立屋值得关注，该物业挂牌25天，上周以541万澳元的价格顺利在拍卖场上成交。
该物业4房3卫2车，占地569平方米，有绝佳海景和泳池。
该物业上次交易发生在8年前，2013年9月以185万澳元的价格易手。8年时间翻了近3倍。
上北
华人钟爱的上北，上周表现平平，虽然上市房源较多，但是市场缺少亮眼交易。
解封第一周，买家、卖家都处于对峙阶段。但由于众多优势资源堆积，使得升级刚需买家对上北喜爱度不减。
华人区
上周华人区房市也较为平淡，许多热门区域上周并未推出交易房源。
但随着解封带来，之后几周的走势尤为值得关注。
墨尔本
上周，墨尔本市场迎来重大利好清空率持续保持高位（74%清空率）。
维州正处于房价暴涨的时代，在过去一年，墨尔本独立屋每24小时就升值332澳元，维州偏远地区的涨势也很强劲，每天上涨268澳元。
尽管经历了封锁，但墨尔本的房屋销售价格依旧在创造新的高峰。在第三季度，销售价格中位数上升到107.2万澳元。
截至今年9月30日，在过去的3个月里，距离 CBD10-20公里的区获得了最大收益，当地房价中位数上涨了4.7%，即5.7万澳元， 中位价达到126.45万澳元。
目前墨尔本共有173个区进入百万俱乐部，维州偏远地区有12个，包括Geelong市区、Newtown和Ballarat的Lake Wendouree。
但值得关注的是，墨尔本不仅房价涨得快，租房也便宜。
Domain网站公布了澳洲租房最便宜的首府城市名单。受多次 “封城”的影响，墨尔本有史以来第一次成为了澳洲租房最便宜的首府城市。
根据Domain网站周四发布的报告，墨尔本的独栋房屋周租金中位数目前为430澳元，低于其他任何首府城市，比周租金排名倒数第二的阿德莱德少10澳元。墨尔本的单元房租金也是最低的，平均为每周375澳元。
现在，墨尔本的单元房和独栋房屋的租金实际上比疫情爆发之前要低，而其他首府城市的租金在疫情发生后却在上升。
根据Domain的报告，与去年3月的租金价格飙升相比，现在独栋房屋的周租金便宜了10澳元，单元房周租金便宜了60澳元。
所以，无论是谁，都能在墨尔本找到一个栖息之地。
墨尔本传统富人区
上周墨尔本传统富人区房市全线进去冷静期。Kew、 Brighton地区买方和卖方对峙局势出现。
上周墨尔本的成交最高价为Moonee Ponds的4房2卫6车占地762平方米带游泳池的独立屋。
该物业挂牌12天即以456万澳元成交。其上次交易发生在18年前，2003年6月该物业以84万澳元的价格成交。
华人区
华人区上周表现强势，上市房源较多，量价起飞。
但货币超发的当下，好房难求，要靠抢。
阿德莱德
阿德莱德近期房市清空率一直保持高位，市场活跃度高。
上周，阿德莱德持续清空率为88%，但挂牌房屋数升至121（此前一周为119），成交数为57，中位价上升至81.75万澳元。
传统好区价格维持高位，但相较前几周，独立屋价格涨势趋于稳定。
上周最为关注的当属一套位Rose Park的4房2卫2车占地696平方米的独立屋。
该物业挂牌17天即以262.7万澳元的价格成功拍出。上次交易发生在2006年10月，当时的成交价格为110万澳元。
布里斯班
昆州房市上周保持活跃态势。
清空率升至82%，成交中位数跌跃升至120澳元。
但是市场潜力却是无穷的。
有中介表示，自己手头上有约100个买家准备买房，但关键是根本没有房源。
这位来自北昆州Townsville的房地产经纪人表示，一些人非常渴望能买到房子，他们即使没有踏足昆州，也热衷在网上出价。
她还表示，在她的买家中，约60%来自新州或维州，但科技的发展意味着，潜在买家可以在网上很好地了解情况。
市场太火热，看来还要持续好一阵子。
上周布里斯班最值得关注的是Clayfield的一处5房3卫2车占地810平方米的独立屋。
该物业挂牌15天，以310万的高价成交。其上次成交交易间隔较久，在18年前的2003年，当时的成交价格仅为61.8万澳元。
堪培拉
上周，堪培拉清空率为89%，挂牌数67。
堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家（公寓、独立屋），没有太多炒家的加入，使得区位、稀缺性成为选房的关键。
西澳
西澳上周清空率为50%，但西澳地产的主要市场仍然是私下交易，所以这一数据并不具备参考性。
上周，西澳私下交易618套（较上上周577略有所下降）。
当前西澳疫情防控得当，且受益于大宗商品价格飙升，使得房价保持高、市场维持高热度。
塔斯马尼亚
塔州本周清空率没有数据，但和西澳一样，私下交易才是重点。
私下出售物业186套（较此前一周有所下降），市场保持持续热度。
但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。
北领地
北领地上周私下成交20套，交易数据与前几周有所下降（上一周24套）。
首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势，公寓交易价格非常好。
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