中共决策层再一次误判房地产形势

2024年10月3日星期四

中共决策层再一次误判房地产形势

来源: 大纪元作者: 王赫 %23crane-1028963_960_720_0.jpg?itok=W9BZ

9月26日中共中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”；言下之意，房地产的下跌已经到底，可以稳住了。这是对房地产的又一次根本性误判。

2021年9月，以恒大爆雷为标志，中国房地产泡沫破灭。但是，当局误判形势，认为房地产市场只是出现了个别问题，但风险总体可控，否认拐点的到来，从而加大了房地产行业的风险和当局的政策困境（详见笔者2021年“房地产拐点之争与中共政策困境”一文）。当年12月6日的政治局会议，还在说梦话（“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”）。

接下来的3年，大家都实时目睹了中国房地产泡沫破裂的痛苦。鉴于中国房地产市场体量之巨大（房地产及其相关行业约占中国GDP的1/4），它的下滑、坍塌过程中，任何的措施、救援措施都起不到效果。笔者曾于2022年6月发文表示，“中国楼市走向‘黑洞’”。

终于，中共慌了，政策开始转向，一再放松调控措施，出台一大堆救市政策，但都无效。今年8月，陆媒报导，全国至少有95个城市已经“鹤岗化”了。所谓“鹤岗化”，是指房价低廉，人们只需花费十几万甚至几万元，就能拥有一套属于自己的房子。

当然，当前房地产的危机，不是“鹤岗化”所能概括的。从官方数据看，在2021年抵达峰顶后，房地产一路骤降。

（一）就商品房销售面积而言。2021年高达约18亿平方，2023年降至11亿平方，2024年或跌破10亿平方，底在哪里？现在根本看不见。

从政策角度看，当局2023年出台的“14号文”（《关于规划建设保障性住房的指导意见》），提出建立商品房和保障性住房双轨制（深圳试点，前者占比40%，后者占比60%，后者又分保障性住房和保障性租赁住房）。当前中国房地产，商品房占比90%；如果当局真的执行上述政策规划，加大保障性住房建设和供给，使商品房占比下落到40%，那么这等于中国房地产市场重构。可以预见的未来，商品房的价格和建设将大幅度下降，深不见底。因此，“房地产业转型发展新模式”与9月26日中共中央政治局会议的“止跌回稳”就直接冲突了。

（二）从房屋新开工面积和房屋竣工面积而言。2021年房屋新开工面积约20亿平方，2023年腰斩，2024年降幅又超过20%，这表明商品房前景暗淡，未来新房供给将大幅萎缩，也是当局“严控增量”政策的体现。不过，更严重的问题是，房屋竣工面积的失速。2021年竣工面积10亿平方，2022年下降15%（该年疫情再度大爆发），烂尾楼问题突出，全国出现烂楼房主“停止还贷潮”。当局推“保交楼”，2023年竣工面积回涨、接近2021年，但2024年竣工面积再次骤降，幅度超过2022年。可2024年并没有2022年般严重的疫情，这说明中国经济形势显著恶化、“保交楼”相关政策空转，房地产进入空前严重的局面。请看这组数据：在持续两年下降的基础上，2024年1—8月份，全国房地产开发投资同比下降10.2%；房地产开发企业到位资金同比下降20.2%；8月末，商品房待售面积73,783万平方米，同比增长13.9%。

也正是因为房地产形势之空前严重，9月24日中共央行才宣布出台五项支持政策，并于9月29日落地，包括批量调整存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付款比例、完善商业性个人住房贷款利率定价机制、延长部分房地产金融政策期限、优化保障性住房再贷款有关要求等。

结合以上，再来看9月26日中共中央政治局会议所提出的“要促进房地产市场止跌回稳”，就令人感到荒唐可笑了（而中共中央政治局9月会议讨论经济问题，这也是反常的）。

鉴于中国经济大盘动摇、房地产下降远未到底、相关政策信号混乱，根本上讲，“止跌回稳”遥不可及。9月中共中央政治局会议竟然将“止跌回稳”当作一个政策目标，这不是在愚弄世人，就是在愚弄自己。

事实上，由于中国房地产市场的高度扭曲和中共对房地产的严格控制，房地产泡沫破灭必然导致的大跌，一再被强力抑制；但这就像垒坝，洪水越涨，堤坝越修越高，可洪水积蓄到了一定程度，就要冲破堤坝，一泄千里，灾难更加惨重。