一线的北京深圳楼市也绷不住了

2023年11月28日星期二

作者：包叔

大家已然知晓，上海的豪宅市场的单元底价已经在11月被跌穿了。

可比起上海，北京市场似乎更惨一些。

9月份“认房不认贷”政策带来的成交量上涨，迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万，环比下降了25%。

面对短短一个多月时间，暴涨的两万套库存，北京房东们的办法只有一个：降价。

太阳公园一套去年5200万上架的房子，调整了五次，最近降到了4700万；朝阳公园附近老牌豪宅，一套今年三月能挂3000万的次顶层，现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。

一家房企高层购入不到一年的房子，还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。

北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于，二手房把新房砸得开始降价了，只是上海还没上演的那一集。

最近的北京新房市场，一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期，到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房，给了新房不可能给到的折扣。

改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄晓风印玥，拿出了一批单价6.9万的房源；后沙峪建发观云135平米的特价房，原来卖733万，现在卖659万；西红门橡树湾开盘单价6.2万，最新特价：5.7万。

豆各庄沁园最便宜的一套是120平的二层，一口价580万，单价只要4万8，和之前的均价6万3相比，相当于打了七六折。因为附近的二手次新房富力又一城，挂牌均价都降到5.5万了。

一位开发商说，降价的原因是为了年底冲刺指标，北京的客户基数足够厚，降价还是能卖掉房子。但其实不只是在北京，他们各地项目都根据市场情况，申请了部分房源折扣。有的效果不错，有的没有起色，甚至同一城市不同项目，折扣效果都不一样。

问他有发现什么规律？他总结了下说，偏刚需的板块好一点，偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性，而改善看到房企在板块内争相降价，反而不着急买了：观望心态太浓。

那么深圳呢？

一个多月前“认房不认贷”刚刚出台时，市场还不是这样。当时，开发商的幽怨是刚需不买房，没办法给改善腾出房票，于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉说：置换的热情还在，接盘的韭菜却没有了。

但短短一个多月时间，市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下，开始出手了，但改善客户却观望了起来。

11月初，深圳柏奕府官微发布了一张声明，宣布取消当天的公证摇号程序，原因是从公示开始到摇号前的三天时间里：无意向客户登记——这可能是深圳龙华第一次出现零认购新盘……

过去，龙华一直是深圳买房的热门区域，生活成本低、便捷的配套以及深圳中心的区位，被大家调侃为“宇宙中心”。一个又一个地王频现，短短几年间，龙华的房价就涨到了7字头。

三年前，龙华新房供应8145套，成交了7290套，去化率90%。三年后，龙华成为了深圳新房库存最大的区域。截至11月，深圳新房库存量已经超过了5万套，去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。

柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平，这次开盘备案价最低打8.5折，还给4个点佣金。相当于，去年买的客户，直接损失100万。

折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等，折扣最低至七七折。

就在柏奕府开盘一周前，龙华另一个项目和奕府宣布85折出售，并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下，卖出一套，到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着：卷王驾到，麻烦让一让，不想误伤。

去年，龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费，今年基本送简装还打折了——因为二手房，也在降。

前几天，龙华龙悦居一套63平米的两房成交了，它的价格让很多深圳人破防：这套房子的指导价是527万；两年前，它的成交价在720万左右；半年前，它的成交价是468万；而最近，它的成交价是：300万——也就是仅半年时间，这套房跌去三分之一；两年时间，跌了60%……

官方统计局10月的数据，70大城市有56个城市新房价格下行，二手房有67个城市下行，创造了最近几年的记录。

除了一线城市，现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市，10月份，北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%：一线城市也绷不住了，信仰开始塌方……

看完统计局的数据，有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策，药效显然在快速消退。喜的是，统计局的数据跟房产市场一线的感受，之前有巨大的温差，现在：终于实现了“神同步”。

11月22日，深圳调整了二套最低首付比例，不管是过去要七成首付的普宅，还是8成首付的非普宅，都降到四成。

今年3月份前，经常有深圳的朋友问我，什么时候出政策？惨成这样该出政策了吧？这半年来，他们已经不问了。

房价跌破二手房指导价了，终于取消了指导价；改善普遍降杠杆，终于认房不认贷；新房都卖不动了，终于降首付比例。

这个矫枉过正的行业，爱，总是姗姗来迟……

澳洲新闻