来源：澳洲财经见闻
前 言
过去15年，只要在澳洲买房，闭着眼睛就能实现“睡后收入”。
尤其是在悉尼和墨尔本买房的投资者，如果是长期持有，翻倍并不稀奇。
在当地住房市场运作过程中，创纪录的移民水平为当地住房市场输送着源源不断的“需求”，成为推动当地房价上涨必不可少的驱动力。
然而，根据澳储行的数据，澳大利亚出现二战以来的首次移民负增长，今明两年人口较预期减少100人。
最新的预算文件显示，人口增速从1.2%放缓至0.2%，也正是这个1%成为了很多房地产大佬的心病。
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对于澳大利亚房地产大佬而言，二战结束以来净移民人数首次出现负增长——这无疑成为了当下最大的一块心病。
在最新的一次行业峰会上，上市房企高管和分析师均表示，虽然联邦预算案有利于提振消费者和企业信心，但是人口增长疲软仍将拖累地产市场。
根据最新的联邦预算文件，澳大利亚的人口增速将在2020-21年急剧下降至0.2％，在2021-22年下降至0.4％，为一个多世纪以来的最低水平。
澳新银行高级经济学家费利西蒂?埃米特（Felicity Emmett）表示：“这将对住房需求产生重大影响。影响不仅局限于建筑行业，而且还包括房价。”
根据澳大利亚财政部提供的数据，在2019-20财年，住宅投资下降了8.8％。在当前财政年度预计将再下降11％，然后才能在2021-22年反弹7％。
为此，预算中纳入了一系列针对建筑业的刺激举措，包括 “首次置业首付担保计划”新增1万个名额，并提供10亿澳元资金来扶持经济适用房的建设。
Stockland首席执行官马克?斯坦纳特（Mark Steinert）表示称：“为了支持本土住房建设，迫切需要延期HomeBuilder计划。”
“由于人口增长水平很低，新屋开工量更有可能降低而不是增加，特别是公寓。外国学生和移民减少对公寓市场造成了巨大冲击。”
澳大利亚私人开发商Scape也呼吁联邦政府做更多的工作，以挽回那些本属于澳大利亚，却流往加拿大和英国的留学生。
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影响有多大？
人口增长率从1.2％降至0.2％，跌幅为1%，这个1%主要是由于移民人数下降所致。
安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver指出，人口增速的降幅非常明显，澳大利亚新生婴儿人数根本无法弥补由此造成的缺口。
他说：“通常情况下，人口增长率大约为1.7％。其中，移民贡献了大约2/3，剩余的1/3则源于自然增长。”
“疫情发生之前，我们每年大约有24万净移民来到这里。今年，政府预测为减少70,000人。”
“换句话说，这相当于净减少300,000人。如果移民人数出现崩盘式下跌，那么人口的自然增长将在很大程度上被抵消。”
为什么这么糟糕？
导致人口增速骤然减少的因素有很多，不过后果却显而易见。
澳大利亚人口统计学家Simon Kuestenmacher和Shane Oliver均认为，由此造成的三大后果非常明显，即澳大利亚GDP下降、中产阶级岗位流失、房地产市场遭遇打击。
对于房产占财富比例超过80%的澳大利亚居民而言，住房市场遭遇打击无疑是他们最不愿意看到的事情。
Oliver说道：“受影响最大的部门将是住房部门。在移民增长强劲的推动下，每年，我们需要大约17.5万套住房来满足刚需。
“然而，移民的大量流失意味着，每年减少大约100,000套刚需住房。如果之前的标准是17.5万套，那么现在只需要75,000套。”
Oliver表示，这将对其他部门产生连锁反应。
他说：“这意味着更少的房屋建设、更少的房产交易、几乎对所有人都不利。”
“例如，房产中介的收入无疑会大打折扣、人员搬迁需求的崩盘会导致搬迁公司的生意遭遇毁灭性打击。然后，家居用品（如地毯、油漆、电视等）的需求也会大大减少。”
房产中介Agency 首席执行官Matt Lahood说道：“毫无疑问，未来几年的移民缺口肯定会影响住房市场，相关产业肯定会受到损害。”
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不是所有的房子都会跌
Agency在新州、维州、昆州和西澳均设有办事处。根据Lahood的预计，期房公寓和出租房市场首当其冲。
他说：“那些严重依赖国际留学生、海外入境澳洲移民的地区是影响最大的地区。”
“相反，对移民人群依赖小，并且存在底层刚需地区的住房却不太可能出现下跌。”
“我们看到，在去年年底或今年年初，有一部分存在置换需求的买家已经出售了房屋。但是，因为疫情影响，这部分人群和一些本土刚需买家一直没有买到房屋。”
“目前，我们的许多买家都是在3月、4月、6月没有找到合适房源的人。这就是市场的需求延后效应……。在接下来的几年，我认为，除了那些受移民直接冲击的地区，其他地区的住房市场预计不会受到移民减少的影响。”
Lahood认为，悉尼和墨尔本才是最容易受到影响的地区，并且是首当其冲的地区。
他说：“与悉尼东郊一样，墨尔本是大量移民租房需求的主要市场。很明显，两座城市都有大量的学生公寓，但是现在的留学生人数少了很多。”
另外，阳光海岸、黄金海岸等度假胜地也可能会受到打击，边界持续封锁是主要原因。
相比之下，珀斯、阿德莱德、堪培拉和其他地区目前暂时不会受到影响。
在珀斯和达尔文，在历经多年的下跌之后，当地的房价已经开始出现向好的迹象。就堪培拉而言，当地庞大的公职人员成为房价的有力保障。
事实上，最近的房价数据也体现了这一点。
例如，根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，今年9月份，除了悉尼和墨尔本外，其他六大首府城市均录得上涨。
具体而言，今年9月份，悉尼和墨尔本房价分别下跌了0.3%和0.9%。
阿德莱德的房价上涨了0.8％，布里斯班的房价上涨了0.5％，珀斯和堪培拉的房价各上涨了0.2％，达尔文的房价上涨了1.6％。
Lahood也指出，从政府刺激计划来看，新房（尤其是投资级新房）的下跌空间有限。
他说：“针对年轻人的首套房贷款担保计划将在未来几年为市场提供强有力的支撑。”
这一点可以从靠近城市边缘的土地交易数据可以体现。
例如，在新州中北部海岸，地产开发商Lewis Land Group（LLG）旗下的 Sovereign Hills项目三期54宗土地在短短24个小时内就被抢购一空。
在悉尼CBD西南80公里的Wilton，年轻家庭和首次置业者在抢购建房用地，价格介于239,000至372,500澳元区间。过去三周，开发商Risland已经成功销售105宗土地，价值3080万澳元。
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留不下的悉尼，为什么？
除了海外移民和国际学生人数下降的因素外，悉尼和墨尔本两座城市不可负担的房价也是最大的限制性因素。
相比婴儿潮一代，越来越多的年轻人考虑搬离这座城市，逃离的原因和中国年轻人逃离北上广一样。
考虑逃离悉尼的Andy表示，在悉尼生活的成本太高了，自己根本买不起房。
根据Ipsos年度调研结果显示，1/5的受访者正在寻求搬离悉尼的机会，尤其是年轻人。
在18-34岁年龄组中，大约26%的受访者表示他们有可能考虑离开悉尼，50岁及以上年龄组中这一比例是13%。
悉尼生活成本高是导致逃离的第一原因，其次是无法负担的房价和寻求更高的生活质量。
Nicole和Ben McKenna今年30来岁，他们正是众多考虑逃离悉尼的夫妇之一。
两人希望在未来12个月内可以从内西区的Marrickville搬去南部高地。
Ben说：“（悉尼）生活成本高是我们离开的原因之一，如果你开高速的话，太贵了，我一直在付路费。”
“一个最基本的公寓你要付50万。这点钱你可以在乡村买一个带后院的独立屋。像我这个年纪的人都在慢慢离开（悉尼）市场。”
Ipsos的这份调研样本为1000例悉尼人。其他调研结果显示，在疫情期间，大约55%的受访者在疫情期间居家工作。
经此一疫，远程办公已经成为很多企业的“标配”，尤其是科技企业。
在这样的背景下，很多虽然有能力负担悉尼房价的专业人士开始倾向于选择远离市区的品质生活方式，继而搬离悉尼市区。
结语
过去十年来，移民一直是驱动澳大利亚经济增长的主要来源之一，同时也带动了主要聚集城市（悉尼和墨尔本）房价的快速上涨。
Urbis首席经济学家Richard Gibbs称：“人口增长一直是澳大利亚经济整体增长的关键驱动力，尤其是在最近15年。”
“处于历史高位的净海外移民一直是住房需求的主要推动力。这个人群对于住房市场有效运作必不可少，即为现房输送源源不断的买家，然而房价持续走高……”
然而，只要买房就能实现“睡后收入”的日子已经过去。
Gibbs 说：“在未来几年，由于缺少人口红利，我们需要关注生产率。”
“比较理想的情况是，在人口增速再次回升之前，我们可以有机会完成本应早该完成的配套基础建设。”
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