澳洲新闻

2024年8月13日星期二

租金大跌，才刚开始…

1179万毕业生带不动租房市场。

每年的这个时候，租房市场最热闹。

因为，毕业季等于租房季。

一批批大学生走出校门，即将展开新的人生，而展开人生的第一步便是从大学宿舍到出租屋。

别小看从宿舍到出租屋这一小步。

光是这一小步产生的能量，就能让好多房东、中介安逸好长一段时间。

不过，今年的租房市场很悲观。

关于1179万新生力量对市场的作用，相关的租赁市场报告中是这么说的：与往年相比，今年毕业季的租金涨幅较小，毕业生并没有带来更活跃的租房市场。

嗯，把这创下历史人数新高的毕业生扔进租房市场里，水花都没激起一个。

租房市场到底有多惨淡？

咱们来看看下面的数据。

今年6月，全国大中城市租金挂牌均价同比下跌1.82%。

不止是6月，今年上半年的租金同比去年，基本都在跌。

好嘛，报告中说的租金涨幅较小原来也是托词，

真正的市场还要更惨一点。

租金大跌，才刚开始… 一二线城市表现也很差。

一线城市，租金同比连续下滑12个月；

二线城市，租金同比连续下滑了8个月。

租金大跌，才刚开始… 和房价一样，租金也一直在跌。

跌到了什么地步？

以上海为例，今年6月，上海平均租金与房租收入比均降至2019年以来的历史新低。

上海尚且如此，其它地方只会更差。

同时，出租房的去化周期也在拉长。

根据贝壳研究院数据显示，全国重点40城的客源成交周期同比增加2.7天。

降价也难租，这是当下租房市场最真实的写照。

以上，为宏观层面的整体数据，下面咱们再看一看微观市场。

先来看一下我们最头部的城市——上海。

长宁40㎡一居室老破小租金从4300元/月降低至4000元/月；

普陀近长宁地带换房，租金从4200元/月降低至3600元/月，面积大了约7㎡；

静安区三年前租12000元/月，现在8000元/月拿下；

海伦路地铁站三居6500元/月降至5000元/月。

降幅区间从10%内到33%。

和上海房价跌幅有得一拼。

再来看杭州的情况。

五常地铁口从5000元/月降至4000元/月；

九堡89㎡三房从5300元/月降至4800元/月；

领航城高点租9000元/月，如今降至6000元/月。

杭州的租金降得也挺凶，跌幅大的超过了30%。

从租金降幅来看，全国各地的房东少则每月出租收入要少个几百块，多则几千块。

当然，这还仅仅是最小化的损失。

如果算上空窗期，那么这个数字还得往上提一提。

按照现在这个行情，空关的房子挂个一两个月都是常态，也有不少房东经历过3个月以上的空窗期。

也就是说，这一年下来，房东的收益能减少二三成。

这就是当下的租房市场，真的和二手房市场成了手拉手的好兄弟，苦得房东在遭受房价下跌的冲击后，还得再承受一波又一波的租金下降。

供需两端的痛。

最直接影响租房市场的，那一定是供需关系。

供应端，租房市场内外的压力都很大。

十四五期间，我们要筹集870万间保障性租赁住房，解决2600万人的住房困难问题。同时，各大城市还有公租房、人才公寓等等福利性质的住房——

天量的保租房把租金狠狠地打下去了。

保租房的价格战主要就集中在一二线头部城市。

以保障性租赁住房为例，北上广深四大一线以及杭州、成都等头部二线城市共计需要筹集到400多万套保障性租赁住房，直接占了总目标的一半。

分配到各个城市的KPI，基本都是二三十万套。

一个城市多出二三十万套价格实惠的出租屋，租金压力有多大？

如北京出租房挂牌量差不多在10万套，但是年均新增保租房差不多有3万套。

市场供应猛增了3成，租金自然就下去了。

除了保租房以外，新增的个人出租房源同样很多。

如杭州，过去一年的新增租赁房源环比大涨23%。

这些新增的租赁房源哪里来的？

一、交付的新房。

前两年行情好的时候，市场上卖了不少新房，而这些新房正是在这两年集中交付。

像杭州，过去一年，交付了超10万套新房。

杭州新房的出租率大约在10-15%，那么新房共计能给租房市场增加1-1.5万套新房。

二、由售转卖的二手房。

这个大家都能理解，部分房东由于接受不了房价的大幅下跌，索性就不买房了。

这些撤下二手房平台的房源为了避免空置，很多一部分就会流入租房市场。

从具体数据看，截至2024年二季度末住房租赁企业已开业门店数合计3577个，环比涨幅10%，同比涨幅27%；开业房间规模合计约104万间，环比涨幅3%，同比涨幅22%。

当下租房供应端的局面用一句话来形容：厮杀得相当惨烈。

反观租房需求端，大家都躺得相当平。

首先，租房需求在减少。

需求的减少大致可以分为两类：一、从租房到买房。

当房价跌到一定地步的时候，激发了部分租房群体的购房需求。

比如前一阵子疯狂成交的老破小，很多年轻人都在买。

核心原因有两个。

一是房价够低，年轻人们终于付得起首付了。

二是租金可以覆盖月供，与其给房东打工，不如给自己打工。

二、工作变动退租。

这个就很好理解了。

由于市场就业情况的并不理想，许多人索性就回老家躺平了，随之也就没有了租房需求。

据统计，今年上半年全国40城整体租赁需求热度较去年同期下降约16%。

其中，北京和上海等城市同比跌幅高的能接近20%。

其次，租房需求在降级。

根据我爱我家的数据，接近一半的打工人只接受房租占总收入的10%以下，还有35%的人接受房租占总收入的10-20%。

而在去年，还有近9成租房群体希望将每月的房租支出控制在月收入30%左右。

关于租房这件事，大家比过去更不想多花钱。

造成这点的原因很多。

比如说工作降薪、二房东做的串串房、房东提灯定损……

有的年轻人甚至为了租到更省事更便宜的房子，直接租了套毛坯房。

此风潮之下，“租更便宜的房子”显然成了更多人追捧的生活理念。

租金大跌，才刚开始… 这就是当下租房市场的大致情况。

卷到飞起的房东碰到了躺平到极致的新一代租客——

租金必然是要跌的。

相比房价，租金更看不到希望。

照这么个情况下去，租房市场是真的一点都起不来。

注意，这里特指刚需市场。

前文已经说过，租房市场每年都在遭受天量的保租房冲击。

保租房是一个持续性的计划，现在会建设，以后仍会接着建设。

我们现在知道的保租房建设方式已经五花八门，除了新建以外，还有国家队购房的商品房、厂房写字楼城中村的改造……

保租房的量以后不会少。

未来的刚需租房市场，保租房的占比会相当高。

对于刚需而言，租房最看重的便是价格。

保租房的租金一般是市场价的9者左右，普遍会比个人出租房源便宜。那么对于刚需而言，没必要绕过保租房去选择租金更贵的房子。

换句话说，刚需市场的租金会被保租房压得死死的。

同时，各个城市还有各种配售型的保障性住房。

这是一种物美价廉的房子。

比如，最近杭州的亚运村共有产权房卖得相当高热闹。

该小区位置相当好，处于亚运村核心，地铁商业步行可至，但房价却低到离谱。

周边的房子卖七八百万，而这个小区首付估计也就二十来万。

当然，目前共有产权仅限于市认定人才购买，但将来会随着配售型保租房的增加，条件也会逐步放开。

此外，前文所说的老破小，在大降价之后，越来越多的人都有能力上车了。

这就是我想说的第二点。

当刚需买房子逐渐和租房子一样容易时，租房市场的需求会大大减少。

所以，刚需市场的租金以后会大概率会稳定在较低的水平。

因为租客们的选择实在太多了。

他们既可以选择保租房、各种打骨折的小区，又可以攒几年前上车配售型的保障性租房、老破小……

对此，大碗可以给出一些建议。

如果你是租客，可以同房东讲讲价。

只要你不拎着十几米的大砍刀，相信房东会欣然接受。

同时，也可以关注些保租房、公租房的信息，说不定你就能找到物美价廉的好房子。

如果你是房东，你的资产配置应该要调整了。

首先，像什么手持七八套老破小能带来稳定现金流的战略，一定要谨慎。

手持老破小却是能有稳定的现金流，不过可能会低得很稳定。

其次，避开同质化、过时的标的。

从户型上讲，保障房普遍是一两居，那么想要高租金，就要尽量避开两居室的住宅；

从装修上来看，过时的装修同样租不出价格。

尤其是在二线城市，许多改善型租客更愿意租新小区，并为此付出溢价，相反老小区既不好租，又很难租出高价。

这个时候很多房东往往会重新装修后再出租。

最后，可以关注一下海外资产的租售比。

说实话，国内的租售比真的不高，即便现在房价跌了很多，但许多城市的租售比都不到2%。

而在海外市场，很容易就能找到租售比在3%，甚至3.5%以上的优质标的。

房价、租金遭受双重暴击，理财利率不断下降的时期，相信大家都想要一份稳定的现金流。

当下买房子的朋友都有一个共识，那就是希望自己买的房子能够带来优质稳定的租金。

这份租金可以是为了今后的养老做准备，可以是为了下一代的成长做保证，可以是资产的分散配置……

来源：大碗楼市

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陈破空：老习即将露面？外电纷报越共总书记访中，中方却沉默，没把握他能否醒过来！杭州爆发民变，军警着慌，书记逃离现场。直播与互动：美东时间8月13日早9点、中港台当日晚9点

作者: 陈破空纵论天下 , 文章内容并不代表本网立场和观点。

Xi is losing power! The military urgently distributes the “Democratic Centralism” handbook, with every officer and soldier receiving a copy. The head of the Organization Department reintroduces the term limits system! Will he appear in public? The spokesperson for the Ministry of Foreign Affairs drastically changes their tone. Ukrainian forces capture 1,000 square kilometers of Russian territory; has Putin fled the Kremlin?

陈破空纵论天下：追踪新闻，紧贴时事。独特视角，精准解析。中共权力斗争，中国社会百态，美中对抗博弈，国际热点新闻，两岸世纪竞逐。政治走向，经济起伏，军事风云，历史云烟。时不时以幽默段子结尾，寓意深沉，发人深省。

陈破空：旅美作家、政论家、八九民运人士。出生于四川省三台县。就读湖南大学、同济大学。美国哥伦比亚大学公共管理硕士。曾执教中山大学。代表作品：《中南海厚黑学》、《假如中美开战》、《川普对决习近平》、《全世界都不了解中国人》、《关于中国的一百个常识》 …

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2024年8月12日星期一

聿文视界：再现政变谣言，如何看待北京当下谜局

来源：美国之音, 文章内容并不代表本网立场和观点。

邓聿文

中国领导人习近平在北京人大会堂出席全国人大会议开幕式。（2024年3月4日）

编者按：这是邓聿文为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA。

自中共三中全会起，有关习近平的传闻不断延烧，先是他中风，替身出场；其次是其亲信外出视察讲话不提习名字，一些宣传画把他的画象拿下；再其次是铁路部门和外交部休假两周，动作相当不寻常；最新传言是北京发生军变，习在北戴河被逼辞总书记和主席，临时权力班子组成，林林总总，不一而足，力图从细枝末节，印证习出了问题，北京政局诡异，中南海很不太平。

资料照：中共中央政府所在地中南海新华门

政治谣言反映人心向背和心理现实

谣言反映了某种人心向背和心理现实，许多人翘首盼望习出事，以结束他10多年来的政治高压和“荒唐”统治。

我对谣言的看法是，在人心浮动的历史转折关头，对从事反对运动的政治人物来说，可以利用谣言，达成某种目的，比如扰乱当局人心，让天下苦习久矣的人们觉得变局就要到来，也让统治集团内部产生一种统治正在松动的错觉。谣言在历史上曾起到这样的政治功用。但另一方面，反对运动的人物自己必须始终保持清醒的判断，造谣或传谣只是打倒当权者的工具，切勿旁观者没信，自己反在自己制造和传播的谣言中不能自拔。这样很可能贻误反对运动。

不过，严肃的政治观察、分析和评论，对政治谣言就需采取一种和反对运动有别的态度，虽然也不能忽视谣言本身及其传播效果，但谣言毕竟不是事实也不能代替事实，如果根据谣言去判断时局，进而采取相应的避险行动，多半会适得其反。

有人会反驳，怎么知道谣言不是事实？确实，专制政权的权力运作和政治事务都高度不透明，很难找出事实根据来证明谣言不是谣言。虽然不易找出直接证据否认市场流行的谣言，但可以用反推法，假定谣言为真，按照政治现实该有的逻辑，接下来它大概率会发生什么，却没有发生，进而判定谣言只是谣言。这就涉及我们如何从方法论的角度去观察和分析中国时下复杂的政局和动向。

资料照：中国军队士兵向中共党旗宣誓。

三个角度反推北京政局

按照这种方法，可从三个角度来检视和评判围绕习近平的政治谣言和北京的政局。

第一个角度，北京街头是否出现了异样变化，安保力量是否突然增强。

如果习的健康状况确实出了很大问题，或者中南海发生了政变导致其权力被剥夺的情况，北京街头不能没有一点反应，起码会加强维安，甚至很可能宵禁或戒严。海外社交媒体对军变已传得沸沸扬扬，国内舆论也有一定传播，如果真有这事出现，当然是中国政局的大变动，即使高层出于维持社会大局稳定的考量，也一定会增强北京的安保力量，以防习在党内、军内以及民间死党的反扑。

另外，高层内部对事情的处理也做不到完全的意见一致，肯定会有人出于特定目的将习出事的消息捅出去，要做到对社会完全封闭消息，在目前的信息时代是不可能的。一旦民众了解到习被夺权，恐怕北京街头就放鞭炮庆贺了。但从报道和社交媒体来看，北京市面还像以前一样，表面上一片“太平”，没有任何异样变化。

第二个角度，中国政局是否出现了异动，媒体宣传的基调是否有大变化，外交是否有明显的动作改变和美国的关系。

从中国政局来看，如果中南海真有大事发生，习被夺权，即便高层暂时能够向社会封锁真相，它的政局安排包括对外事务以及官媒报道也会出现变化和调整。但是这些信号统统没有看到。铁路部门放假的消息现在能够查到的，是从网易传出的，这个信息的来源本来就可疑，因为如果确有其事，其他媒体不会没有报道，现在网易的信息被删除，只能是假定网易的某个博主根据铁路部门的某些信息编写了这篇帖子，而不是正式的新闻报道。即便是铁路部门也放假，根据现在传出的信息，也只是正处级干部集中轮休两星期，这和一些人猜测的铁路部门有某种军事行动是相当的牵强。因为即便有某种军事行动，和有没有正处级干部集中轮休，关系都不大。

外交部发言人倒是宣布放假两周，但他说的是外交部例行发布会放假两周，舆论把它解读为外交部放假两周，是不准确的。例行发布会在北戴河休假期间放假，至少去年已成先例，只不过去年没有正式宣布放假。从中国外交来看，这段时间活动确实减少了，但外交的调子和策略没有发生任何变化。按理，习都被夺权了，他和西方搞砸的关系要有所修正，外交会在这方面有明显动作，然而，外交部8月9日还是发布了批美国民主基金会的白皮书，王毅11日在同伊朗代外长的通话中，对方也提到习的名字。国务委员谌贻琴11日则以“习近平特使”身份，出席巴黎奥运会闭幕式。

另外，官媒在北戴河休假期间虽然没有习的报道，但并不表示他的名字就在媒体上消失了。各大新闻媒体的官网和商业网站，习的新闻合集和“天天学习”之类栏目依然占据显要位置，新闻报道、评论和学者文章，里面依然有习的名字，包括中共要员、习的亲信在发表学习三中全会精神的文章里，依然不忘说，习如何如何。比如公安部长王小洪和军委副主席张又侠分别在8月8日和9日，在人民日报发文，语不离习。解放军报11日的头版头条报道，强调当前和今后一个时期，全军要认真学习贯彻习主席重要讲话精神，切实把思想和行动统一到习主席决策部署上来。而以党中央、国务院名义在11日发布的《加快经济社会发展全面绿色转型的意见》以及对奥运中国体育代表团的贺电，也提到习近平思想和习近平生态文明思想。

很多人并不理会官媒对习的宣传形式和力度没有丝毫变化和减弱，或者一概认为这是在习被夺权后，高层出于维稳的考量。他们太想从这些谣言中，寻找习出问题的一鳞半爪的信息，但就对政局的判断来说，显然是走偏了。事实上，习没有出现在官媒，不是第一次。不说他去北戴河休假，即使是他做的每件事，并非都要上新闻。很多日常在办公室处理的事情，或者不想让公众知道的会议，就不会报道，过去如此，以后还会如此。

第三个角度，西方主流媒体和情报机构，对习的身体状况和政变传闻是否有炒作，放出消息。

如果觉得上述两个角度还不好准确评判的话，也可以从外媒尤其有一定市场公信力的西方媒体，以及外国情报机构，看看他们有没有这方面的消息报道。假使习的身体状况真的出了严重问题，特别是习被夺权，很难想象高层不会向美国驻华使馆通报，即便没有告之，美国和西方的情报机构也不会不知道，不会不把消息泄露给媒体。连网民都可以对照中国官媒的影像资料去寻找习有病的证据，外国情报机构不会不做，他们比网民要专业得多。全球媒体会跟进大肆报道，但外界并没看到外国情报机构放料，也没看到西方主流媒体报道这种事。

可见，从上面三个角度，对目前关于北京政局的各类谣言，不难判断真假。退一步，即使习的中风是事实，也不动摇他对权力和政局的掌控。

美国洛杉矶的民主人权人士在中国驻洛杉矶领事馆门口，抬着棺材游行，为习近平送葬，抗议中共政权对中国人民实施暴政。（2024年6月30日）

严肃分析中共政治要克服价值观诱惑

客观来讲，由于当局这些年强调所谓国家安全和政治的保密性，增加了政局判断的难度。而谣言的纷至沓来，更让人对北京的政局有一种扑朔迷离之感，许多人因为受习统治所累，希望看到他倒台，而相信谣言，是可以理解的，且他的倒台从历史趋势看，必定是个事实，但现在还不是这样。所以严肃的政治分析和评论，还是要区分想象与现实，对中国的政局，尤其高层权力斗争，要有冷静、客观的分析和判断，以便更好地为各类市场主体，包括政治反对运动提供行动的依据。

这是个不轻松的任务，要求观察者了解中共的话语体系、权力运作，还要有正确的方式和方法，同时依赖一定的经验，并克服自身价值观的诱惑，尽可能少地把个人对政权的好恶掺杂在观察的对象，要同时做好这几方面很难，但值得去做。

原文链接：聿文视界：再现政变谣言，如何看待北京当下谜局 - 情系中华

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网友亲测：移民之后把全部国内资产合法转出

日前，来自中国上海的网友在社交媒体晒出一张“移民财产转移资料”清单，清单上的咨询号码就是外管局上海分局的公开电话。

而这一张清单也瞬间打开了众多网友的心结，因为这张清单很清楚的表明，中国公民移民之后可以合法将自己的全部财产转移到移居国。

小编在这郑重提醒各位：国家有关部门已经充分考虑了中国公民移民海外之后的资金需求，并有明确政策允许个人移民后将自己的财产合法转出，所以不要再走“歧途”。

一旦跨国转移资金和财富选择了错误的方式很容易涉嫌违法！

网友解释说，这张图是外管局办理业务的指南和清单。图中勾勾画画的部分是工作人员提供的注解。

而文章的题目就是“移民财产转移资料清单”！

看到这相信大家都懂了，原来中国公民移民之后想把自己的财富转移到国外是有政策可循的，完全不需要蚂蚁搬家或者暗渡陈仓等涉及灰色地带的办法。

查阅国家外汇管理局门户网站就能发现，有一份文件叫《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》

文件明确了几个要点：1、中国公民取得其他国家永久居留权或者是加入其他国家国籍后是可以把全部财富都变现后兑换成外汇转到定居国的。

2、这个机会一生只有一次。

比如这位网友有资产折合100万加元，如果想转到加拿大，就要一次转走。假设一次只转了50万，那么接下来的50万就不再适用《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》了。

3、获得财产的时间必须早于获得入籍或永居的时间。

4、必须提供户籍注销证明。

在这里还要补充说明一下，如果是取得加拿大国籍后在中国获得的财富转移到加拿大是不需要外管局批准的。

所以，从理论上每一名新移民都有一次可以不受金额限制把财富转移到加拿大的机会。而且什么时间用都行，不是移民之后必须办。

除了移民之后财富转移，还有一种非常常见的情况，就是当事人已经是加拿大永久居民或者加拿大公民了，这时候国内的亲人离世需要继承财产。此时分两种情况：1、加入外籍的，可以将继承的财产变现后全部兑换成外币转走。

2、没有加入外籍只是永久居民的，且已经办理过“移民财产转移”的，则继承的财产不能再转移了。

所以，从财富的自由度上将，取得加拿大公民身份会更好一些。

不过小编也了解到，由于各地的实际情况差异，《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》执行细则还是有所不同，各位想操作的时候需要到户籍所在地外管局分居咨询。

另据侨办官网的报道，由中国人民银行发布的《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》于2004年12月1日起施行。该办法的出台，意味着中国公民移居境外后要求转移原有财产，非居民继承境内遗产后要求购汇汇出，均可通过合法渠道实现。

文章明确表示，申请人申请对外转移的财产应是本人所有的合法财产，且不得与第三人有权益的争议且不得与他人有权益的争议。国家外汇管理局及其分、支局支机构(以下统称外汇局)负责个人财产对外转移的外汇管理工作。

申请人办理移民转移需向移民原户籍所在地外汇管理分局、外汇管理部(以下简称所在地外汇局)申请；申请人办理继承转移需向被继承人生前户籍所在地外汇局申请。申请人所在地国家外汇管理局中心支局可以代为接受申请材料。

其他重要细节还有：1、移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满两年后，可汇出全部剩余财产。(对于金额较小的移民转移，经批准后可一次性汇出。)全部申请转移财产在等值人民币20万元以下(含20万元)的，经批准后可一次性汇出。